树红树绿某公司诉某公司房屋租赁合同纠纷案
_______________________________________________________________________________________
（2009）浦民一（民）初字第27099号
民事判决书
原告上海XX物业管理有限公司，住所地上海市XX室。
法定代表人XX，总经理。
委托代理人XX，上海中夏旭波律师事务所律师。
委托代理人XX，上海中夏旭波律师事务所律师。
被告上海XX餐饮管理有限公司，住所地海市XX室。
法定代表人XX，总经理。
委托代理人XX，北京市中银律师事务所律师。
原告上海XX物业管理有限公司(以下简称XX公司)诉被告上海XX餐饮管理有限公司(以下简称XX公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2009年11月27日受理后，依法由审判员马建军独任审判，并分别于2009年12月21日、2010年2月11日公开开庭进行了审理，并经当事人同意适用简易程序延长一个月。原告委托代理人XX、XX，被告的委托代理人XX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告XX公司诉称，双方于2009年7月5日签订房屋租赁合同，约定由被告向原告承租位于南汇XX医院住院部大楼附楼的食堂(该食堂系由原告向南汇XX医院承包经营)用于经营性餐厅，因被告严重忽视消防安全，违反禁令使用液化气导致医院存在重大安全隐患，虽经医院和原告多次口头和书面通知其整改，被告置之不理。后在原告自行整改查处过程中，才发现被告并未按照合同的约定履行自己的义务，而是将房屋转租给其关联方上海XX生物科技有限公司(以下简称XX公司)，再以XX公司的名义将租赁物对外分割转租。原告认为，
被告拒不消除消防安全隐患和以其关联方企业的名义将租赁物擅自转租的行为，已构成严重违反合同约定，属于根本性违约，被告理应承违约责任。故诉至本院，要求判令：1、解除原、被告于2009年7月5日签订的房屋租赁合同；2、判令被告支付违约金20万元(人民币，下同)；3、判令被告返还租赁物。对此，原告提供房屋租赁合同、被告关联企业XX公司与他人签订的摊位合作协议、整改通知、XX公司的工商登记资料及出具的收据、照片、实际经营者出具的情况说明等证据材料。
被告XX公司辩称，原告所述的安全消防隐患现已不存在，被告已在合约期内安装使用管道煤气，也不存在转租的情形，故要求驳回原告的所有诉请。对此，被告提供双方签订的租赁合同、发生纠纷后的公安询问笔录、被告要求按月付款的通知书等证据材料。
经双方当事人的举证、质证及陈述，本院确认法律事实：2009年7月5日，以原告为出租方(甲方)与作为承租方(乙方)的被告签订房屋租赁合同，约定甲方愿意将经营权属于甲方的南汇XX医院住院部大楼附楼食堂(建筑面积900平方米)出租给乙方经营，并约定乙方有严重违反甲方及院方规章制度，造成严重后果，乙方造成重大影响的食物中毒事故等情形之一的，甲方可中止合同，收回房屋；约定年租金120,000元，从第三年起，租金调整按10%递增，乙方每年租金分二期付款，并支付履约保证金30,000元，合同期满，若乙方顺利履约，甲方将履约保证金本金无息归还给乙方；甲方自2009年7月1日至2009年12月30日止，作为乙方的免租期，乙方必须在2009年7月10日前开始试运营，且在2009年12月30日前完成整体装修及设备安装正式运营；合同期为66个月，自2009年7月1日至2014年12月30日止，乙方在2009年12月5日前正式支付第一期租金60,000元，并对其余支付租金日作了约定；下一期租金于上一期到期日前10天交付甲方，乙方在收到甲方要求支付租金的书面通知后，逾期一日，向甲方交纳日租金5%的滞纳金，10日内仍然未付，则甲方有权单方终止合同，乙方按规定承担违约责任；甲方应于合同签订之日起，
将房屋交付给乙方，乙方负责租赁期间房屋的修缮；房屋内所有开业所需的设备由乙方自行投资，如合同到期或乙方无法经营正常经营则设备归甲方所有，乙方无权作任何处理；在乙方责任中约定，乙方未经甲方书面同意，不得擅自将该房屋全部或部分转租、转让、转借或调换使用，未经甲方同意，乙方不得擅自改变房屋结构及其他设施，或影响该房屋外形结构；若甲方在乙方没有违反本合同的情况下提前解除合同或租给他人，视甲方违约，负责赔偿违约金20万元，若乙方在甲方没有违反合同情况下提前解除合同，视为乙方违约，乙方负责赔偿违约金20万元，乙方在合同期内，擅自将承租的房屋转给他人使用的，应支付违约金20万元，如造成承租房屋损坏的，还应负责赔偿。签约后，原告向被告交付了房屋。
2009年9月24日，原告向被告送达整改通知，称被告承租的食堂运营至今，在卫生及安全方面均未符合要求，存在脏乱差现象、未按合同要求安装标准食堂厨房设备、未使用管道煤气存在安全隐患、食品的加工及分发装盒卫生状况非常差等问题。2009年10月21日，南汇区XX医院曾向原告公司发出整改通知书，称餐饮部操作室内安装液化气灶及钢瓶等而存在重大安全隐患，限期原告公司改正，改用管道煤气。
另依原告提供的XX公司(甲方)与邓丽玲(乙方)签订的二楼食堂摊位合作协议，由甲方将医院二楼食堂摊位与乙方合作经营台湾美食，由乙方经营并负责经营场地一切装潢费用及设备费用，月租金为5,000元，甲方投资乙方10,000元占合作资本金十分之一，合作摊位面积为21平方米，并对期限及其他相关内容作了约定。
2009年11月2日，原告公司向被告发出解除合同通知，理由称被告公司在生产、安全卫生方面均未符合要求，未采取整改措施，医院方投诉食用被告公司食物后产生腹泻等问题，故认为该行为属于解除合同的范围，提出解除双方的租赁合同，并要求被告公司在第二日撤出该食堂。此后，原告认为系为解决食堂存在的诸多问题前往租赁处与乙方谈话，但未果，后双方有关人员产生纠纷，并发生肢体接触。后经报警，公安机关对相关人员作了询
问。期间，原告曾以其名义在被告租赁处门口张贴通知，称因食堂内部整修，停业12天，至2009年11月16日正式开业。
另查，原告所述的被告存在使用液化气钢瓶的事宜，已由被告投入费用委托相关单位安装使用天然气管道。
上述事实，由原告提供的租赁合同、合作协议、整改通知等，被告提供的发生纠纷的照片、有关公安询问笔录等证据材料及庭审笔录予以证实。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中所涉的合同，系双方当事人真实意思的表示，也未违反法律法规的强制性规定，应属有效，双方当事人均应恪守履约。现原告认为被告严重违反规章制度而造成严重后果，故而以此行使合同约定的解除权，但依原告提供的在案证据，均未能充分确凿的证明被告存在原告所述的情形，且该情形已构成合同约定解除条件之成就，即使存在如原告所述的被告经营过程中使用液化气之事实，但在双方合同中对被告经营应使用的燃气并未作出明确约定，后被告也已按原告要求安装完成管道煤气设施并投入使用，故现原告以此要求解除双方合同的理由，本院不予支持。对原告所述的被告将房屋全部转租给其关联方XX公司而要求解除合同的理由，虽原告提供了有关XX公司的企业策划宣传资料等材料，但并非因此可证明被告与XX公司之间存在转承租关系，并由此而已由被告获得租金性收益，且被告又不存在无正当理由拒付相关费用之事由，故原告认为被告将房屋全部转租继而由被告转移履行合同风险而坚持以此解除合同的理由，本院难以支持。由此，原告要求被告承担违约金20万元及要求被告返还租赁物的诉请，本院亦不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条之规定，判决如下：
