最萌罪名对项目的区域辐射能力和区域消费群体结构提出更高的挑战。
? 品牌构成分析
数据显示：
上海奥特莱斯购物中心国际品牌占整个项目品牌数量的17％，品牌绝对数量为 46个。国际品牌折扣在4－6折。
分析认为：
从占比上看，国际品牌比例偏小，与项目的定位存在较大程度上的差距，这对于提升和维护项目的形象有一定的阻碍作用。
从绝对数上看，46个国际品牌基本上占了已经进入国内市场的同类品牌的 50％左右。入驻项目的品牌绝对数量的不足很大程度上受国际品牌进入国内市场及其发展战略影响。某种程度上认为国际品牌对国内奥特莱斯的业态形式未能取得高度认同。
（四）北京奥特莱斯购物中心
1、 项目发展背景分析
? 区位
北京奥特莱斯位于北京市朝阳区东四环南路 9号，东四环与东三环之间。项目周边高速路网发达，通过东四环可快速到达京沈高速、机场高速、京开高速、京石高速。项目距离市中心约10KM，距离北京首都国际机场约35KM。 通过京沈高速、机场高速、京开高速、京石高速可快速到达沈阳、北戴河、天津、石家庄等地。
有多条公交线路直接到达项目。从项目乘坐公交车约 20分钟可到北京国贸广场；乘车约 40分钟可到达天安门及王府井；乘坐地铁可到达项目周边（10＃线劲松站）
分析认为：
北京奥特莱斯在区位上具备了优越的便利性优势。 ? 规模
从规模上看，北京奥特莱斯是目前国内同类业态中规模较大的项目。14万平方米的建筑规模中绝大部分是经营性物业。物流配套、休闲配套、旅游配套几乎没有，单一的购物功能尤其明显。
分析认为：从调查情况看，北京奥特莱斯“提袋率”较高，单一的购物功能较大程度上提升了购物的目的性。
? 投资管理组合
项目由北京燕莎控股集团投资建设。由燕莎友谊商城负责日常运营。北京燕莎控股集团是首旅集团成员企业。是从事商业的主要专业运营管理企业集团。目前，拥有燕莎友谊商城、燕莎中心（凯宾斯基饭店）、贵友大厦、新燕莎铜锣湾商业公司、北京市印章艺术公司等 13家子公司。燕莎集团在北京地区以及国内大区域中心城市和著名旅游景区，发展以服务国内外旅游者、商务客人及本地高端客户为主的高档都市百货店、品牌折扣店和大型购物中心以及大型高档旅游商务接待中心的配套商业服务设施。
分析认为：
? 北京奥特莱斯在产权、经营权方面高度统一，通过统一招商、统一经营、统一
管理的方法运营项目，是目前大型商业 MALL的主要经营方式，此模式是保障项目经营成功重要前提条件。
.
? 此外，北京燕莎控股集团是大型的贸易流通企业。在经营高档消费品方面具有
优势，对于经营、招商国际品牌具有优越的资源和丰富的经验，这对项目的成功经营创造了良好的先天优势。
3、 项目经营情况分析 ? 业态组合分析
北京奥特莱斯购物中心是调查的三个项目中唯一具有文体数码业种的项目。在业种构成方面较为丰富，但主要体现在购物方面，其他休闲娱乐业种没有在项目中体现。
分析认为： 北京奥特莱斯体现的目的性购物十分明显。上述特点有四方面的支持。 第一，规模大、品牌较多，业种较全；第二，交通便利，公共交通发达，利于本地区消费；第三，本地消费群体庞大，重复消费率较大；第四，品牌折扣优势较为明显。 但受北京多元的消费文化以及丰富的旅游资源的影响，项目对于北京周边地区的休闲消费人群缺乏足够的吸引力。
? 品牌构成分析
数据显示：北京奥特莱斯购物中心国际品牌占整个项目品牌数量的 20％，品牌绝对数量为 70个。 国际品牌折扣在3－5折。
分析认为： 从占比上看，国际品牌比例偏小，与项目的定位存在较大程度上的差距，这对于提升和维护项目的形象有一定的阻碍作用。 从绝对数上看，70个国际品牌基本上占了同类品牌已经进入国内市场的75％左右。主要得益于品牌经销商的积极参与。
三、国内外奥特莱斯分析基本结论
（一）奥特莱斯开发时机已成为制胜的重要条件
奥特莱斯诞生于美国，经过几十年的迅速发展业态已经相当成熟，集中度提高，规模趋于稳定。而在其他的新兴国家包括中国，奥特莱斯呈现出了良好的发展态势。目前北京只有燕莎一家经营规范的奥特莱斯店，凭借北京的市场潜力，还有很大的发展空间，这必然会引致新的竞争者进入。时机已成为制胜的重要先决条件。
（二）应重点开发驾车游客、城区居民为主要客户群体
庞大的游客群是发展奥特莱斯的优势，市内日趋恶化的交通为奥特莱斯带来机遇；但
是，现有的奥特莱斯存在着本地消费市场活力不足、与外省的通达性较弱、游客群受季节性影响等劣势，因而客流不稳定是奥特莱斯即将面临的一大难题。
奥特莱斯应当重点开发市区内的驾车族游客为稳定消费群，以确保相对稳定的消费群支撑奥特莱斯的顺利运营；同时要争取政府的大力支持。
（三）成功的关键系命于国际国内知名品牌的招商入驻和政策支持
相对于市区商业而言，奥特莱斯要吸引客源的真正要素除了营造花园式环境外，还在于品牌及品牌价格，知名品牌聚集度越高，价格越具有优势，奥特莱斯成功的机率就越大，才有可能在商品、价格、服务和环境上构建核心竞争力。
