任江南江北珠江新城J2—7地块酒店式公寓策划方案
家，实际利用台资64.28元亿美元。另外原籍广州的海外侨胞有135万人，澳港台同胞83万人，归侨、归眷、港澳台同胞亲属100多万人。平均每年有数百万人次的港、澳、台人士来穗探亲访友和从事经济文化活动。
目前，常驻广州工作的港澳台籍人士有约60万人，其公司企业中按其职位高低给予2000——20000元/月的住房津贴，一般职员为2000—4000元/月，而高层管理者达20000元/月。其中，长期在广州工作生活者不少会选择在广州购房置业，有一些中短期逗留者则会居住在较为高档的寓所中，这些寓所就包括酒店式公寓。
? 高收入的国内白领（金领）阶层
为数不少的城市高级白领人群也是一个潜在的市场，这些人收入高，崇尚自由，注重生活品味，。据2001年第五次人口普查统计，广州市总人口为994.3万人，本市户口人数702.66万人，外来人口超过300万人，其中很大一部分属于高学历、高收入的“飘一族”，他们流动性强，讲求生活质素，暂时没有稳定的居住愿望，构成了公寓租赁市场的潜力股。
不过，这部分高级城市白领人士所居住的公寓，一般还不是真正意义上的酒店式公寓，因为酒店式公寓的租金高昂，而这些人士没有象欧美外籍人士有那样丰厚的住房津贴（有一些高级职员的住房津贴每月有1500—2500元），所居住的寓所一般租金介乎1000—2500元/月，故国内城市高级白领这类型的客户远未成为酒店式公寓的主流。
2） 投资者
现时国际公寓的回报率可达10%以上，比一般的住宅4%-7%的回报率明显要高，与二线路段临街商铺的回报相近，风险则介乎于两者之间，是一个稳健明智的投资选择，故颇受
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一些有一定经济实力及有投资眼光的投资者欢迎。
5. 酒店式公寓经营管理特点
1) 软硬件配置及实际服务功能
作为公寓，尤其是国际公寓，自然对物业有相当严格的条件限定：
2) 一是地理位置较好，不是处于中心商圈附近之高尚生
活社区，就是拥有优美的山水景观；
3) 二是大厦形象要豪华气派，外立面设计独具品味，内
部豪华装修，而且内部户型间隔应当是符合现代居住要求的大户型设计；
4) 三是居住区的环境优美，配套设施齐备，尤其是会所、
游泳池、健身房和智能化设施等必不可少，有的还要配备商务中心及外语儿童学校；
5) 四是要有高水准的酒店公寓式管家服务，如洗衣、餐
饮配送、金钥匙服务等。
目前广州酒店式公寓物业初现雏形，硬件、软件设施多为抄袭国外模式，硬件方面相对比较完善，如智能化、网络、通讯等必备条件都已被市场消化，但软件方面则无太多自身特色，近几年来仅有万科园、新大厦较为突出。其中新大厦配套硬件先进，又引入国际水平最新的金钥匙服务模式特色物业服务，满足了外籍住客的使用需求，故市场形象良好。而早期一些公寓如63层B附楼，其配套功能早已满足不了住户的需求，导致公寓档次难以攀升。
2) 经营管理水平
如从空置率来看，广州市各酒店式公寓的经营尚算理想，
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其中新推出的针对外籍人士的国际公寓因配置标准高，物业管理好，出租率最佳，普遍达到8成甚至9成；而有些较早的酒店式公寓楼宇外立面本身较陈旧，内部设计已显落后，已有日渐式微的趋势。
酒店式公寓的本质是住宅物业，但因为其用以经营获利的特质故具备商业物业的特性，一个商业经营项目要发挥其最大的价值及利润最大化，关键在于其后期的经营管理水平，酒店式公寓也不例外。
经营管理不仅仅只是物业管理，而是包括经营思维、市场定位、形象树立、物业管理等方面。对于酒店式公寓来说，在租务市场中，客户的去留很大程度上首先取决于物业管理的质量。提供良好的服务是评定物业好坏最基本的条件，是产品的附加值，直接影响到物业今后的租金和收益回报。在整体市场环境、硬件水平相当的情况下，物业管理是未来酒店式服务公寓竞争的焦点。在此基础上，经营思维导向、形象树立与包装、如何推广等都是一个酒店式公寓物业持续经营所必需的。
——在这方面，珠江新城新大厦在销售推广及招租方面的成功颇值得借鉴。
3) 酒店式公寓的开发与成长期
因为酒店式公寓的物业管理是高度专业化管理，一个被公认的酒店式公寓的成长期大概需要两三年的时间，项目能否成功，还要看以下六个细节方面：
（1） 一看地段位置，其未来规划是否具备可持续发展潜
力；
（2） 二看品质，建筑设计、内部装修等是否符合客户需
求；
（3） 三看内部管理。管理人员需具备优秀的专业素质水
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平，还要有奉献精神，并重视品牌效益；
（4） 四看完整经营计划。应该要有每年、每月，甚至每
周的租务计划；
（5） 五看推广宣传。持续、稳定的市场传播是物业发展
的基础；
（6） 六看整体经济的发展态势，国内国际的整体经济环
境对酒店式公寓的租赁经营影响很大。
6. 市场竞争状况
因广州现时的专业化酒店式公寓本来就不多，故竞争的因素暂时不太明显，但邻近及面向客源相似的酒店式公寓就不同程度地存在竞争现象，如祈福华厦和富城花园相邻不到200米，其“明争暗斗”最具代表性。
祈福华厦与富城花园竞争表
竞争内容 楼盘 祈福华厦 价格 一年以上租价可低至85折 3个月、半年或一年价格都可以洽谈，最低可低至面价的8折以下 物业管理 坚持一贯高素质 出租率 90% 以上 实际形象 档次高贵胜出一筹 开业时间 比富城花园迟些 富城花园 因为外立向祈福华厦曾经低至3面及物业看齐，但感成，现在出管理等稍觉仍然逊色租率为7成逊，市场形不少 左右 象不及祈福华厦 广州市最早的国际性酒店式公寓 另外，现时在广州的外资机构外籍人士，除了选择专业化的酒店式公寓作为居所外，如花园酒店、中国大酒店这样的五星级酒店附带的高级公寓也倍受他们青睐，因为五星级酒店本身拥有出色的配套设施和五星级服务，生活的方便不言而明，未来新开发的五星级酒店，相信有不少也附带高级公寓，这些都是专业性酒店式公寓强有力的竞争对手。
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五、 近两年公寓类型物业的销售情况
近两年在售楼盘中以公寓为卖点的并不多，且大都分布在商务区或交通便利的地区，如珠江新城的新大厦、远洋明珠大厦，天河北的天麒驿、新达诚广场，机场路的万科园等，现已基本售磬或已进入尾货销售阶段。从这些楼盘的销售情况不难发现，公寓的市场需求量非常旺盛，供给却远远不足，供需的不平衡导致了公寓式住宅销售出货速度迅猛。例如，新大厦2001年重新包装为国际公寓后开售到现在，销售率早就超过了90%。
六、 近期公寓类型物业的供应量
近期，位于珠江新城的双城国际上周正式推出100套30-40平方米的公寓单位进行内部登记，均价约在7500-8000元/平方米，市场反应不俗，该盘的发售再次掀起公寓类型物业的热潮。据统计，今年已经推出或将要推出市场的服务式公寓有时代新世界200套、中怡城市花园1栋33层国际公寓约300套、凯旋新世界超过200套、东湖御苑一座200套以及在建的凯旋会、琶洲中洲中心等，新增供应量超过1000多套。
近期公寓类型物业供应量供应量(套）10008006004002000300100200200200约1000中怡城市花园双城国际时代新世界凯旋新世界东湖御总苑新增供应量
需要说明的是，凯旋新世界的公寓部分尚未发售，所列数
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