任江南江北珠江新城J2—7地块酒店式公寓策划方案
三、 代表性酒店式公寓列表分析
公寓名称 项目内容 分布层数 客房总数 二房单位套房面积 （建筑面积） 三房单位套房面积 （建筑面积） 售价 配套设施 管理费 管理公司及服务特色 客户（住户）类型 客户租期 出租率 租价 电梯数量 回报率 中信公寓 3—38层 两座共548套 125㎡ 160㎡ 港币10000`15000元/㎡ 祈福华厦 25层 80多套 109~144㎡ 165~180㎡ 只租不售 广东国际大厦 B附楼 共35层 共35套 80~90㎡ 120㎡ 5000元/㎡ 远洋明珠大厦 7楼、25楼 —— 75㎡ 118㎡ 富城花园 2—8楼 两座共95套 97—129 新大厦 共30层，分布各楼层 约70多套 125㎡ 160㎡ 7000~10000元/㎡ 126—157 个别面积达499㎡ 7000~8000元/㎡ 只租不售 五楼有会所， 其他设施无 含房租内 会所、国际会议室、泳池、会所、酒吧、餐厅、泳池、桑拿可用广东国际大酒店小型酒吧、餐厅等 室、高尔夫练习场、穿梭巴士等 的服务设施 8.6元//㎡ 保利物业 含房租内 祈福华厦管理处 15元/㎡ 业主管理处 国内客户占多数 餐厅、泳池、桑拿会所设施、餐厅、酒吧、泳池、室、穿梭巴士等 卫星电视、穿梭巴士等服务 含房租内 3.5元/㎡ 广州天绰物业管理有限公司 远洋明珠管理处 富城花园营业部 国际饭店金钥匙组织联合会员 国内客户为主 欧美日菲香港等 一般一年以上 70% 日本客户占70% 韩国客户占15% 3个月到1年租期为主 90% 二房租价15000元/月 三房租价17000元/月 东北两座塔楼各有2台电梯 10%左右 外籍人士为主（其中日本人外籍客户为主（以欧美人士居多，占5成，韩国人2成） 其余日本、香港、韩国等人士） 八成以上租半年 80% 3个月到1年租期 90% 无日租，1个月或一年1~3个月租期为主 均可 80% 70% 二房或三房全包价8000—12000元/月 2台客梯，1台货梯 ———— 日租600~800元/单元 一房1500美元/月 半年内价格一样 二房2000美元/月 一年全包价格1.8万元/月 三房、四房3000~4000美元/月 3台客梯，1台货梯 6~10% 3台 ———— 二房8000元/月 二房2000美元/月 三房9000元/月 三房2500美元/月 2台 6~8% 每座2台 ———— 备注 注：因为早期住宅部分初期推出市场反映一般，后重新在广州市场一直不出售 如租期一年以上可以侃价，约85已经基本销售完毕，余全部出售，用以出租租期一年以上可包装为国际公寓后，销售及租赁，近期推出“绝版”50套， 折左右 下作为酒店式公寓者的公寓不多 以侃价8至85折 畅旺 不多 注：各酒店式公寓也配备一房、四房甚至四房以上的套房，不过一般所占比例不多
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珠江新城J2—7地块酒店式公寓策划方案
以上列表中的公寓中大部分是高档的国际化酒店式公寓，其客户（住户）主要面向外籍人士，早期的国际公寓一般都只租不售，如祈福华夏、富城花园等就是这一类型，其租赁相当畅旺，出租率都在70%以上。而近年如新大厦等酒店式公寓已经采取产权式酒店销售形式，物业管理公司为购买产权的投资者提供租赁服务，确保投资者的回报。
目前广州能称得上国际化酒店式公寓仅有祈福华厦、新大厦、富城花园、中信公寓等少数几间，而随着广州市的经济蓬勃发展，对外经贸交流日趋活跃，外商投资日增，常驻广州的外籍人士逐年递增，高档的酒店式公寓的需求潜力巨大。
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四、 酒店式公寓总体现状分析
1. 区位分析
以其功能设计及面向的客户情况来看，目前广州酒店式公寓一般位于比较成熟的商务写字楼区域及交通畅顺方便的主干线地带，这样的区位对使用者而言最有利。
2. 出租率
因为酒店式服务公寓数量不多，象花园酒店、中国大酒店、白天鹅宾馆、凯旋华美达等四五星级酒店附带的高级公寓套房以及二沙岛金亚花园、岭南会等酒店式服务别墅的出租情况长期接近100%，专业性的酒店式公寓因为档次及服务素质等原因，空置率从5~30%不等，但普遍出租率都在70%以上（如下图所示）。
酒店式公寓出租率比较出租率100?`@ %0%福华90%以上90%左右80%左右30~40%大厦厦园城花祈富
3. 租赁价格
酒店式服务公寓普遍相比一般公寓具有更高的租价及更好的租赁前景，这与其自身独有的优势分不开的，现时，月租价为90~120元/㎡，其中，较新及配置标准高的国际化专业公
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中信公新寓珠江新城J2—7地块酒店式公寓策划方案
寓租金高企不下，如新大厦月租达120元/㎡，而较旧的酒店式公寓租金水平则逊色不少。
另外，花园酒店、中国大酒店、白天鹅宾馆等五星级酒店附带的高级公寓套房凯旋华美达月租为180~200元/㎡，而及金亚花园、岭南会等顶级酒店式服务别墅月租达到300元/㎡左右。
酒店式服务公寓租赁价格如下图所示：
外籍人士高级公寓租价比较租价（元/㎡）350300250200150100500店式30090~120180~200公寓 的高档公寓店式服务别墅专业性酒五星级酒店附带二沙岛顶级 酒
相比之下，酒店式公寓的租价对五星级酒店附带的高级公寓具有较大的价格优势，但所提供的服务接近五星级酒店，随着经营服务的不断改善，相信酒店式公寓在租赁市场上具有越来越强的竞争力。
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4. 客户类型 1） 租赁用户
? 跨国公司工作的外籍人士
外籍人士是酒店式公寓最主要的客源。
据广州市经委统计，截止2001年3月底，驻穗的外国机构已达2672家，比1999年增加了270多家；2002年外资企业达15000多家，世界500强的跨国公司有100多家已进驻广州。目前，常驻广州工作的外籍人员目前已超过3万人，加上其家属将近10万人，这个数字还在逐年递增。
这些跨国公司的高层外籍管理人员（CEO）大都有优厚的住房津贴（高达2000~5000美元/月），以公司的名义租房。除了一些中高档酒店附属的公寓和别墅，这些外籍人士更乐于选择豪华、服务完善、又有家的感觉的国际公寓作为居所，从而形成了一批稳定的客源，这些租客以来自欧美、日本、韩国这些经济发达的国家或地区的外籍人员人士为主。
另外，这些外籍人士有一个特性，就是喜欢“物以类聚，人以群居”，往往有一个地方居住感觉良好，然后便会召唤一大群同国籍的人士同来，憩居成一个同族群落。例如，中信公寓就聚集了大量的日籍人士，占租赁总比例的50%以上。
注：在广州的外籍人员并非都住高级酒店式公寓，有相当大部分租住一般的商品住宅或公寓，这些人士大多来自非洲、阿拉伯国家、东南亚国家。 ? 港澳台人士
由于广州市毗邻港澳，地理位置及及投资环境优越，粤港澳台经贸投资往来及四地人员交往越来越频繁，港、澳、台商在广州的投资项目逐年增多，2002年底，仅台资企业就有2144
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