秽灭时光梦7 8 9 1 2 鸿艺豪苑 金苑 亦苑 淮海中路1500弄 安福路198号 安福路168号 146 高层 高层 高层 90% 东发展银行大厦-Patina 徐家汇路555号,鲁班路 Court 晶苑-Somerest Grand 济南路8号,淮海路 72 118 264 高层(27F) 高层(34F) 高层(26F) 高层(38F) 高层 高层 90% 95% 95% 3 上海时代广场-时代豪庭 淮海中路111号,普安路 4 5 6 香港广场世纪阁 城市酒店公寓 希尔福公寓 淮海中路282号 延安路,陕西路5号 西藏南路218号 278 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 No 11 12 13 14 15 温莎公寓 君悦花园 金桥花园 虹桥路, 虹梅路 虹梅路3887弄号 东诸安浜路103室 112 196 小高层 小高层(8F) 高层 小高层 18F高层 18F高层 高层 高层 高层 高层 房产种类 高层 32F 高层 高层 高层 高层 98％ 95% 85% 90% 95% 80% 95% 出租率 泰古酒店公寓 古北新区荣华东道鹿特丹花园 长宁贵都 东方雅苑 金都苑 京华酒店公寓 上海丽晶大厦 新华嘉利公寓 房产名称 瑞峰公寓酒店 柏华丽豪华公寓 虹桥首席酒店公寓 鸿发苑 法华苑 长宁路889号 镇宁路9号 定西路1310弄16号 东诸安浜路103号 仙霞路88号 新华路699号 规模 400套 261套 地址 延安西路1066号 长宁路833号 虹梅路2899号 新华路2号 法华镇路123弄1-4号B幢 16 17 爱都公寓 嘉里华庭二期 虹桥路2222弄55号 华山路1038号 118套 高层 高层 1 2 3 4 5 新黄浦酒店公寓 天赐公寓 上海威斯汀公寓 金银汇 世福汇 永寿路 广东路429号 河南中路88号 九江路浙江中路 九江路619号 245 143套 707 高层 小高层 80% 85% 高层 高层 高层
（2）入住率
7%。近三年来上海经济运行情况良好，特别是中国在2002年成功加入世贸组织，带来更多的外籍
人士，整体市场表现较好，需求量明显加快。2001和2002年的需求量增长比例分别为30％和50％。
从98年三季度到2003年一季度的酒店式公寓入住率走势图来看，尽管中间有波折，整体还是呈现
上升态势，从1998年底的65%上升到目前的84％。特别是2000年以来，在一系列利好消息和政策的影响下，酒店式公寓的入住率呈直线上升态势。位于上海淮海路、小陆家嘴CBD、徐家汇附近的酒店式公寓，出租率自2000年以来出现大幅反弹，一些酒店式公寓都已经接近满租。目前的高档酒店式公寓已经走出了低谷，表现出强劲的市场需求，市场前景看好。
目前酒店式公寓新增供应的市场吸纳速度较快。黄浦区和长宁区在2002年二、三季度有新供应，
入住率有较大下降，但在四季度入住率就有了明显上涨，主要由于其新盘受到市场快速吸纳。其中长宁区2002年上市的东方雅筑和嘉里华庭由于具有价格和品牌优势，入住率达到70％和90％。长宁区的瑞峰公寓酒店，在上市3个月内就拥有了67％的入住率。而黄浦区的威斯汀酒店在2002年9月上市后，到了4季度，入住率就快速攀升到40％。2002年新增供应的快速吸纳，一方面由于产品本身优势，另一方面也反映了旺盛的市场需求。
入住率直接受物业所在区域商务活动活跃程度的影响。当虹桥开发区还是上海唯一的经济开发区
时，龙柏高级公寓成为客户的首选，但是随着浦东开发的推进和淮海路、南京路等黄金商务圈的形成，商务活动的中心逐渐东移，入住率高点也随之东移，这一点在浦东雅诗阁和黄浦区威斯汀公寓的良好出租形势中得到了充分的反映。
从不同档次酒店式公寓来看，入住率表现不同。具有高品质、服务完善的酒店式公寓始终保持着较
高的入住率和租金，如“东亚公寓”、“雅诗阁公寓”、“华山公寓”、“嘉里中心”
的出租率都在90％以上。这是因为高档酒店式公寓的客源主要为欧美高层管理人员，他们享有很高的住房补贴，具有很强的价格承受能力，一般受外界影响不大。
受全球经济影响，许多跨国公司对外籍人士的住房预算采取了限制，从而使部分原来居住于较高档
物业的外企高级白领转到中档物业，使得目前中等价位的酒店式公寓开始受到青睐，入住率出现较大幅度的增长。静安广场、汇金广场的入住率在2002年都有了较大的提升，分别达到90％和100％。不过从长远来看，这部分酒店式公寓受经济波动影响比较大，同时也面临高档公寓的激烈竞争，前景不明。
（3）价格走势
租金整体走势
单位租金稳中有升
由于1998年前后市场供应量集中增加，同时受全球经济滑坡的影响，酒店式公寓租金出现了下滑，
由1998年的25美元/平方米〃月下降至2000年不到20美元/平方米〃月。经历了2000年的低谷时期后开始反弹，此后一直保持稳中有升的局面。
2002年酒店式式公寓的租赁形势较好，平均租金全年保持相对稳定的状态，维持在20美元/平方
米〃月左右，上下波动幅度维持在5%以内， 2003年一季度，稳中有升的需求使得酒店式公寓租赁继续保持平稳状态，月租金微升至20.6美元/平方米，入住率保持在83.7%左右。
2002年中国正式入世，给上海带来了大量的外籍人士。同时受全球经济不景气的影响，外资企业
的外籍人士陆续由别墅市场进入价格相对较低的酒店式公寓市场。双重因素造成近两年酒店式公寓平均租金和入住率得以维持，并略有上升。
租金总价集聚度高
酒店式公寓月租金一览表
型
价（美元/月） 价（美元/月） 价（美元/月） 房一厅 房二厅 房二厅 房以上
0 0 0 00 0 0 0 0 0 0 0 租金的主要影响因素
酒店式公寓租金主要受地段、楼盘年代和物业品质的影响。
