秽灭时光梦
[二] 酒店式公寓概念界定
根据目标客户和物业特征，上海的酒店式公寓大致可以分为两类：一类是“小户型酒店式公寓”，
此类物业可算是上海商住两用小户型的二代产品，其一代“单身公寓”于2001年末大量上市，当时也曾引起市场的极大关注。而小户型酒店式公寓更是以“小户型、低总价和酒店式服务”作为其主要卖点，赢得了大量上海新兴白领的年轻购房群和投资客。比较典型的楼盘有：东方时空、蓝朝部落、骏豪国际等。
另一类即从1990年代初期开始，伴随着上海对外贸易的增多，以“上海商城酒店式公寓”为代表
的物业类型。这类物业主要为在上海从事商务活动的外籍人士提供国际化的居家服务设施。从最初的“上海商城”，到目前以品牌优势取胜的“雅诗阁”，形成了上海房地产市场独具特色的物业类型。
以上两类物业虽然都称为酒店式公寓，但是由于新建小户型酒店式公寓绝大多数在产权分散出售
后，并不是由高水准的物业管理公司提供统一管理，并且大都还没有交房，承诺的服务兑现状况未知。
[三] 酒店式公寓主要特点及市场竞争分析
1、主要特点
酒店式公寓具有如下鲜明的特点： （1）
提供完善的服务和管理
现时的酒店式公寓借鉴酒店的服务及管理模式，提供酒店式服务，主要包括家政服务（包括室内清
洁、干湿洗衣等）；安全服务（24小时客房服务，24小时保安等）；交通服务（机场接送、出租车预定、停车设施等）等。比酒店更进一步的是，酒店式公寓由于长租客比较多，更体现一种家庭式服务，例如24小时送餐、社区聚会、幼儿看护等等。酒店式公寓的物业管理融合了酒店式星级服务和家庭式温馨服务，较一般公寓更完善，服务内容更多。
（2）
家庭式的居住布局
与传统酒店相比，酒店式公寓在硬件设施上毫不逊色，更重要的是它在一定程度上提供了家庭式的
居住布局。与酒店的标房不同，酒店式公寓的功能空间比较齐备，一般客厅、卧室、厨房和卫生间一应俱全；布局也更加合理，比较注重动静分区，干湿分离等设计理念，再加上提供家居式服务，使酒店式公寓增添了家的味道。
2、竞争性分析
目前在高端租赁市场上，与酒店式公寓进行市场竞争的主要包括高档公寓、别墅和酒店等物业。
而在居住性、商务性、娱乐性、休闲形四大功能以及经济性方面，其竞争优劣势表现如下表。
酒店式公寓及竞争物业比较表
档公寓 商务性 娱乐性 居住性 经济性
墅 店 店式公寓 上表中 表示某项性能最好或相对最便宜； 表示该项性能次之或较便宜，， 表示该项性能更次之或经济性适中， 表示该项性能较弱或较为昂贵，而 表示基本不具备该项功能或最昂贵。
竞争优势
（1）酒店式公寓具有服务优势
对比高档公寓、传统酒店和租赁型别墅，酒店式公寓在硬件配套设施上毫不逊色，而服务往往更胜
一筹。它精心考虑常住客的需求，比传统酒店提供更多的设施设备，如小厨房、立体音响系统、洗衣机和烘干机等。至于其他一些设施，如商务中心、室内电脑网络、游泳池、健身中心、网球场等，酒店式公寓也应有尽有，与高档酒店不分上下。有些甚至还设臵了金钥匙(注：委托服务，Concierge)和客房送餐服务。实际上，酒店式公寓还有酒店所没有的设施，如儿童游乐场、图书馆、阅览室等，在这方面，酒店式公寓又占得先机。
（2）与高档酒店相比，酒店式公寓有价格优势 下表将高档酒店式公寓与5星级酒店租价之间作比较
高档酒店式公寓与5星级酒店价格对比表
酒店式公寓 房 价 （$/日）
平均面积 （M） 25星级酒店 单价 （$/ M.日） 2房 价 （$/日） 平均面积 （M） 2单价 （$/M.日） 2
从表中看出，相比高档酒店，酒店式公寓不仅总价有优势，单位面积的租价更具竞争力。这样，顾
客可以付较少的钱却能住得更加宽敞、舒适。而且不少酒店式公寓的设备更加家居化，精心考虑长期住户的需求，相比酒店，设施更加完备，故其有一定的价格竞争优势。
由以上分析可以看出，酒店式公寓吸收了传统酒店与传统公寓的长处，既有一定的“居家”生活氛
围，又有高档酒店的良好环境和专业服务，而且租金更加合理。因此，备受中短期租务需求的白领、商务人士和异地旅游人士的青睐。
然而，酒店式公寓也有自己的竞争劣势。
酒店式公寓在居住功能上尽管比酒店有优势，可是与高档公寓和别墅相比，居家氛围淡（其私密性
不能得到充分保证），且价格和物业管理费也比高档公寓高，并不适合长期居住。随着住宅小区的居住环境和居住质量不断提高，将酒店式公寓用于长期居家者会越来越少。从2003年1季度高端租赁市场表现来看，高档公寓的平均租金和平均入住率的增幅都高于酒店式公寓。在这一方面，酒店式公寓对比高档公寓明显居于竞争劣势。
二、酒店式公寓市场状况
[一] 酒店式公寓分类
1、
根据物业档次划分：
由于投资商不同，他们的财力和开发理念不同，选择的区域和进入该行业的渠道不同，决定了不同
档次、不同类型的酒店公寓，因此也满足了不同市场的需求。
（1）高档型：上海芝大厦（衡山路41号）、嘉里中心、上海商城等，代表了上海顶级酒店公寓。
它们号称5星级酒店公寓，房价也向5星级酒店看齐，住客绝大部分是沪上跨国公司的中高层外籍管理者，以长期租赁为主。
（2）中高档型：汇金广场、盛捷高级公寓是这类酒店公寓较具代表性的物业，他们是市场的主体
力量，满足了酒店公寓市场大多数客人的需求。此类物业长租短住皆宜，经营灵活，承上启下。
（3）普通型：天赐公寓、新黄浦酒店公寓是其代表。此类物业与前两类相比，设施设备、家居装
饰较为简单、普通，他们满足了一部分预算较低客人需求，也是市场不可或缺的组成部分。
另外还有更低一层的经济型酒店式公寓，此类物业往往从一般的房转变而来，会所和其他设施很少，
其租金接近高级公寓，他们满足了一部分国内企业中高级白领的需求。
2、
从投资商盈利模式划分：
（1）全出租酒店公寓：前面提到的高档型公寓基本都属于这一类，部分普通型如新黄浦酒店公寓
也属此类型。这类公寓的投资方是将物业以酒店的方式进行长期经营，通过租金取得利润。此类酒店式公寓一般由一个业主进行经营，管理较为单一，容易创品牌；但同时又具有资金回收期长投资风险高的特点。
（2）可租售的酒店式公寓：目前上海大多数的酒店式公寓都属于此类。发展商先卖掉一部分单元，
收回一部分投资，再留一部分出租，这样可以降低投资风险。但由于有较多小业主，经营管理有一定难度，有些小业主可委托该管理公司经营管理，也可自己出租，或自用，因此租金不尽相同，可能会造成一定的经营麻烦。
