独酌伊人泪4．审级：二审。
5．审判机关和审判组织
一审法院：江苏省宿迁市宿城区人民法院。
合议庭组成人员：审判长：王士勇；代理审判员：唐小芹；人民陪审员：严锦康。 二审法院：江苏省宿迁市中级人民法院。
合议庭组成人员：审判长：李笑梅；审判员：刘志群；代理审判员：陈志意。 6．审结时间
一审审结时间：2003年9月28日。 二审审结时间：2003年12月9日。 （二）一审诉辩主张
1．被诉具体行政行为：2003年6月5日江苏省宿迁市建设局依据宿迁市方元房地产评估咨询有限公司的评估价格对万兴公司与宋莉莉间的纠纷作出裁决，内容概括如下：（1）限被拆迁人宋莉莉在裁决书生效之日起15日内拆迁完毕；（2）房屋安置补偿费为685 651．88元，其中包括房屋补偿费、搬家费、附属设施及装饰装潢费、临时安置补助费及停业损失费；（3）拆迁人万兴公司在中贸百货商城项目完工后提供一处位于该商城项目的房屋（面积与被拆房屋面积相当），拆迁人调换房屋价格以市场评估价为准，如有差异，互找差价；（4）万兴公司提供过渡房一套给被拆迁人。 2．原告诉称：原告对被告于2003年6月5日作出的宿建裁字（2003）26号房屋拆迁纠纷裁决书不服，理由：（1）被告以方元房地产评估咨询有限公司的估价作为原告被拆房屋补偿价是错误的。原告认为评估程序应当遵守宿政发（2003）16号文的规定，而被告裁决所依据的评估并未遵守该程序，被拆迁人的权利受到了限制。评估单位是拆迁人选定的，整个评估过程违反了公平、公正、公开原则，对评估单位和评估人的资质，被拆迁人并不知情。且该评估结果错误明显。原告房屋位于本市最繁华的幸福中路5号，整体为营业用房，区位基准价应为1 410元／平方米，而评估书中原告的房屋只有部分区位价为1 410元／平方米，大部分区位价为660元／平方米。（2）原告的房屋在拆迁前一直是租给承租人使用的，而拆迁人对承租人的安置至今未达成任何协议。（3）裁决书中的裁决内容不明确，无实际操作性内容。该裁决对承租人的营业损失未提及，属漏项裁决。综上，请求法院撤销被告宿建裁字（2003）26号裁决书，并承担本案诉讼费。
3．被告辩称：（1）答辩人作出的裁决有事实基础。被答辩人对答辩人发布的拆迁公告公示的评估机构从未提出过异议，在拆迁人与被拆迁人间未达成拆迁补偿协议而申请裁决后，原告在答辩书中对评估机构仍没有异议，仅对评估价格提出看法。可以推断拆迁人与原告就评估机构的确定是没有争议的。故答辩人无权主动要求双方当事人重新确定评估机构进行评估。另拆迁人在申请裁决时提交了评估机构的相关证明文件，证明评估结果是合法的，答辩人根据该结果进行裁决是合法的。（2）原告以拆迁人未与房屋租赁人签订协议为由，认为裁决违法，是无法律依据的。（3）拆迁人开发的房屋属期房，答辩人无法确定该项目的房屋数量、排列序号、房屋朝向等，故答辩人作出的裁决无法指定确切的地点作为产权调换房屋。综上，答辩人的裁决内容合法，请求维持该裁决。
4．第三人述称：我方作为拆迁人，所有的拆迁活动均是依法进行的。在取得拆迁资格后，我公司委托方元房地产评估咨询有限公司对被拆房屋进行了评估，并在公告期内对所有拆迁范围内的房屋估价进行了公示，在此期间，原告对评估机构没有异议。后因原告不接受该评估价格，双方未达成拆迁协议，我公司即向宿迁市建设局提出裁决申请。我公司认为宿迁市建设局的裁决合法，依法应予维持。
（三）一审事实和证据
江苏省宿迁市宿城区人民法院经公开审理查明：拆迁人万兴公司的中贸百货商场建设项目于2002年4月9日经宿计发（2002）72号文批准立项，2002年9月28日取得编号为2002107的建设用地规划许可证，2002年10月25日取得宿国用（2002）第126号国有土地批准书。2003年3月24日万兴公司取得拆许字（2003）第003号房屋拆迁许可证，获得拆迁资格。2003年3月24日宿迁市建设局发布拆迁公告，载明了拆迁范围、搬迁期限、拆迁评估机构。原告宋莉莉的房屋建筑面积为637．07平方米，位于宿迁市幸中路5号，在拆迁范围内。宿迁市方元房地产评估咨询有限公司依万兴公司申请，对原告宋莉莉的房屋进行估价，宋对被拆房屋补偿价有异议，且要求产权调换，双方未能达成协议。2003年5月28日，拆迁人万兴公司申请宿迁市建设局对该纠纷进行裁决。2003年6月5日宿迁市建设局即依据宿迁市方元房地产评估咨询有限公司的评估价格对万兴公司与宋莉莉间的纠纷作出裁决，内容概括如下：（1）限被拆迁人宋莉莉在裁决书生效之日起15日内拆迁完毕。（2）房屋安置补偿费为685 651．88元，其中包括房屋补偿费、搬家费、附属设施及装饰装潢费、临时安置补助费及停业损失费。（3）万兴公司在中贸百货商城项目完工后提供一处位于该商城项目的房屋（面积与被拆房屋面积相当），拆迁人调换房屋价格以市场评估价为准，如有差异，互找差价。（4）万兴公司提供过渡房一套给被拆迁人。原告宋莉莉对该裁决不服，提起行政诉讼，请求撤销该裁决。 以上事实有下列证据证明： 被告向法院提交的证据材料有：（1）宿迁市发展计划委员会（批复）宿计发（2002）72号关于宿迁市中贸百货商城有限公司中贸百货商城项目立项的批复。（2）宿规用2002107号建设用地规划许可证及红线图。（3）宿迁市（2002）国土建字第126号建设用地批准书。（4）拆许字（2003）第003号房屋拆迁许可证。（5）房屋拆迁公告。（6）宿迁市方元房地产评估咨询有限公司企业法人营业执照。（7）宿迁市方元房地产评估咨询有限公司房地产价格评估机构资格证书（资格等级为三级）。（8）宿迁市方元房地产评估咨询有限公司、江苏省建设厅房地产业处证明，证实胡中东、孙权为注册房地产估价师。（9）宿迁市方元房地产评估咨询有限公司宿方元（百货商城）拆估2003房地产评估报告。（10）宋莉莉的房屋产权证。（11）租房协议。
原告向法院提交的证据材料有：（1）与高虹、于桂军签订的承包经营合同。（2）录像带。以证明被拆迁的房屋已租赁给他人及当时的房屋坐落等情况。 第三人向法院提交的证据材料有：（1）宿城区人民政府关于同意对被拆迁人宋莉莉房屋实施强制拆除的批复。（2）宿迁市宿城区人民政府区长办公会议纪要。以证明拆迁行为合法。
（四）一审判案理由
江苏省宿迁市宿城区人民法院认为：国务院《城市房屋拆迁管理条例》第十六条规定：拆迁人与被拆迁人或者拆迁人、被拆迁人与房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议的，经当事人申请，由房屋拆迁管理部门裁决。据此，宿迁市建设局作为本市房屋拆迁主管部门，在原告与第三人就拆迁补偿未达成协议时，经拆迁入即本案第三人申请，依法对双方间的纠纷进行裁决。尽管国务院《城市房屋拆迁管理条例》与《江苏省城市房屋拆迁管理条例》对拆迁裁决程序没有明确规定，但从保障当事人的合法权益及行政执法的正当程序原则出发，房屋拆迁主管部门在裁决时，应围绕拆迁行为的合法性与拆迁补偿安置情况进行全面审查，在裁决前应赋予双方当事人申辩、陈述的权利，并应听取其意见。本案中的被告在裁决原告与第三人间的纠纷时，依拆迁人的申请及拆迁人单方委托评估的结果，未履行任何程序，即以该评估结果作出裁决，剥
夺了原告的陈述、申辩权，被告辩称被拆迁人以公告形式对评估机构进行公示应视为对拆迁人的要约，被拆迁人对此未提出反对，即视为承诺，该辩称不符合法律关于要约和承诺的定义及适用范围，原告在法定期限内以诉讼形式主张此项权利，应受到法律保护，故该裁决程序违法。另该裁决虽然确定了产权调换的拆迁补偿方式，但该裁决未对所调换房屋的明确位置、楼层、房屋价格等内容作明确表述，致使该裁决无法执行。综上，该份裁决程序违法、裁决内容不具有执行效力，故该裁决应予撤销，责令被告重新作出裁决。鉴于原告房屋现已被拆迁的事实，对裁决内容中的第（一）项予以维持，对其余各项予以撤销。......
案情简介：2003年6月5日，××市建设局作出宿建拆字[2003]××号房屋拆迁纠纷裁决，主要内容是：（一）被拆迁人宋××应在裁决书生效之日起15日内拆迁完毕；（二）房屋安置补偿费（包括房屋补偿费、搬家费、附属设施及装饰装潢费、临时安置补助费及停业损失费）共计为685651.88元；（三）A公司在中贸百货商城项目完工后提供一处位于该商城项目的房屋（面积与被拆房屋面积相当），拆迁人调换房屋价格以市场评估价为准；（四）A公司安排过渡房一套供被拆迁人临时居住。宋××对该裁决不服，提起行政诉讼，于2003年9月4日向区人民法院提起诉讼，请求撤销该裁决。
2002年4月9日，拆迁人A公司的中贸百货商城建设项目由市发展计划委员会批准立项。2002年9月28日，A公司取得了建设用地规划许可证，2002年10月25日，A公司取得了国有土地批准书。2003年3月24日，A公司取得了房屋拆迁许可证，获得拆迁资格。2003年3月24日，市建设局发布拆迁公告，并在公告中载明了拆迁范围、搬迁期限、拆迁评估机构。原告宋××的房屋建筑面积为637.07平方米，位于市幸福中路，在拆迁范围内。B公司根据A公司的委托，对宋××的拆迁房屋进行了估价，由于宋××对被拆房屋补偿价有异议，且要求产权调换，双方未能达成协议。2003年5月28日，A公司申请市建设局对拆迁纠纷进行裁决。2003年6月5日，市建设局依据B公司的评估价格对A公司与宋××的拆迁纠纷作出裁决，宋××对裁决不服，提起行政诉讼，请求撤销该裁决。 相关法律：
《国务院城市房屋拆迁管理条例》第十六条规定：拆迁人与被拆迁人或者拆迁人、被拆迁人与房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议的，经当事人申请，由房屋拆迁管理部门裁决。第十七条规定：被拆迁人或者房屋承租人在裁决规定的搬迁期限内未搬迁的，由房屋所在地的市、县人民政府责成有关部门强制拆迁，或者由房屋拆迁管理部门依法申请人民法院强制拆迁。
《江苏省城市房屋拆迁管理条例》第十九条规定：对被拆迁房屋进行价格评估时，没有征求被拆迁人的意见；拆迁人和被拆迁人不能达成一致的，由房屋拆迁管理部门在符合条件的评估机构中抽签确定，房屋拆迁管理部门应当在抽签前三日在拆迁地点公告抽签的时间和地点的规定。
判决意见：被告市建设局根据第三人公司的申请，有权依照《国务院城市房屋拆迁管理条例》的规定，对原告宋××与A公司之间的拆迁纠纷作出行政裁决。尽管《国务院城市房屋拆迁管理条例》和《江苏省城市房屋拆迁管理条例》对行政拆迁程序没有明确的规定，但行政机关在裁决时充分保障当事人的合法权利，允许双方当事人对争议问题进行申辩和陈述。但市建设局在裁决宋××与A公司的拆迁纠纷时，未允许宋××对争议问题予以陈述和申辩，有失公正，仅根据A公司的申请及A公司单方委托的评估公司的评估结果作为行政裁决的依据，违反了《江苏省城市房屋拆迁管理条例》的规定。此外，该裁决虽然确定了以产权调换的方式对宋××需要拆迁的房产予以补偿，但却未将调换给宋莉莉房屋的具体位置、楼层、房屋价格等内容予以明确表述，致使拆迁补偿的裁决内容无法执行。综上，该行政裁决程序上违反法律规定、内容上不具有执行效力，应重新予以裁决。鉴于宋××的房屋现已被拆迁，故对裁决内容中的第（一）项予以维持，其余各项予以撤销。
据此,于2003年9月28日作出判决：
一、维持市建设局宿建裁字（2003）26号裁决中的第（一）项；撤销裁决书中的第（二）项、第（三）项、第（四）项；
二、市建设局于本判决生效之日起60日内，对宋××与A公司房屋拆迁纠纷依法重新裁决。
市建设局不服一审判决，向中级人民法院提起上诉，二审法院驳回上诉，维持原判。 律师点评：
本案争议的焦点是：市建设局的裁决所依据的评估报告是否合法有效。
A公司的中贸百货商场建设项目经行政主管部门依照法定程序审批，并取得了对被告宋××在幸福中路房产的拆迁许可，A公司在与被拆迁房屋无法达成拆迁协议的情况下，依法申请市建设局对需拆迁房屋强制拆迁，并无不当，市建设局根据《城市房屋拆迁管理条例》的规定，在本案的行政裁决第（一）项中决定限期对宋××的房产予以拆迁，符合有关行政法规的规定，依法应予维持。但市建设局在裁决被拆迁房屋补偿款时，仅以A公司单方委托的B公司的评估结论为依据，违反了《江苏省城市房屋拆迁管理条例》的规定。本案被拆迁房屋的评估，系A公司单方面委托方元公司所为，未经被拆迁人宋××的同意。在A公司与宋××无法对房屋拆迁事宜达成一致意见时，市建设局在行政裁决中以拆迁单位单方面委托的评估公司的评估报告为依据，而不是依照规定在符合条件的评估机构中抽签确定评估单位，对A
公司与宋××的房屋拆迁纠纷作出裁决不当，应认定为裁决的主要证据不足，程序违法。依照最高人民法院《关于行政诉讼证据若干问题的规定》第六十二条第（二）项规定，对被告在行政程序中采纳的鉴定结论，原告或者第三人提出证据证明鉴定程序严重违法的，人民法院不应予以采纳。由于市建设局没有提供证据证实采纳该评估结论的操作程序合法，故应依法对市建设局裁决中的第（二）项予以撤销。基于宋××对市建设局按照有关规定认定的拆迁搬家、安置补偿标准没有异议，应予以确认。由于宿迁市建设局裁决中的第（三）项的内容不具有实际可操作性，故一审判决予以撤销并无不当。基于宋××的房屋拆迁时已对外出租，在安排宋××房屋拆迁后的过渡用房时，应尊重宋××及承租人的选择权。市建设局在裁决中虽然对宋××房屋拆迁后安排了过渡用房，但由于宋××实际上并未使用，故一审判决对此内容予以撤销，宜无不当。
