毁天灭地C．18% D．18.6%
27、某商场的正常月租金按可出租面积计为40元/㎡，出租率为85%，运营费用占有效毛收入的35%，报酬率为2%，商场建筑面积为40 000㎡，可供出租的比例为95%，运营期为38年，该商场的收益价值为（ ）万元。 A．690.40 B．8284.79 C．8720.83 D．9746.81
28、下列关于预售房地产开发经营期的图示中，正确的是（ ）。
29、通过市场调查获知，某地区2005～2008年普通商品住宅平均价格水平分别为4682元/㎡、4887元/㎡、5037元/㎡、5192元/㎡。若采用平均增减量法预测，该地区普通商品住宅2010年的价格为（ ）元/㎡。 A．5362 B．5374 C．5532 D．5702
30、下图是一块前后两面临街、总深度为175英尺、临街宽度为30英尺的矩形地块。已知前街路线价为320元/平方英尺，后街路线价为240元/平方英尺。则采用重叠价值估价法计算出的地块总价值为（ ）万元。（采用四三二一法则）
A．150.8 B．160.8 C．170.8 D．180.8
31、下列估价公式中，错误的是（ ）。 A．土地价格=房地价格-建筑物价格
B．房地产价格=带债权债务的房地产价格+债权-债务 C．建筑物折旧=建筑物重新购建价格-建筑物市场价值
D．房地产价格=含非房地产成份的房地产价格-非房地产成份的价格
32、某工业用地的土地面积为10 000㎡，规划容积率为1.0，楼面地价为500元/㎡。后经规划调整，用途变更为居住，容积率提高到2.0，楼面地价为1500元/㎡，则因规划调整所需的补地价为（ ）万元 A．500 B．1000 C．2250 D．3000
33、下列估价基本事项中，仅由委托人决定的事（ ）。 A．估价对性 B．估价目的 C．估价时点 D．价值类型
34、某估价师于2008年9月27日向估价委托人交付了一份估价报告。该报告中有下列日期：估价作业日期2008年9月20日至26日，估价 时点2008年9月23日，估价对象实地查看日期2008年9月22日至23日，估价报告使用期限自2008年9月26日起半年。据此判断该报告出具日期 为（ ）。 A．2008年9月20日 B．2008年9月23日 C．2008年9月26日 D．2008年9月27日
35、若假定估价时点的房地产市场状况是公开、平等、自愿的交易市场，要求估价对象在较短时间内达成交易，则评估价值应是（ ）。
A．谨慎价值 B．市场价值
C．快速变现价值 D．投资价值
二、多项选择题（共15题，每题2分。每题的备选答案中有两个或两个以上符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号。全部选对的，得2分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得0.5分）
1、下列关于房地产估价师应遵守的职业道德的表述中，正确的有（ ）。 A．应做到诚实正直、公正执业
B．为了提高业务水平，可以接受超过自己专业能力的估价项目 C．未经委托人的书面许可，不得将委托人的文件资料擅自公开 D．应执行政府规定的收费标准，只能适当收取额外的费用
E．不得以估价者的身份在非自己估价的估价报告上签字、盖章
2、某餐厅的资产可分为土地、建筑物、装饰装修、动产、特许经营权。当该餐厅不适宜在现位置继续经营下去而转让时，为确定转让价格提供参考的估价对象范围一般包括（ ）。 A．土地 B．建筑物 C．装饰装修 D．动产
E．特许经营权
3、下列属于成本租金构成的内容有（ ）。 A．折旧费 B．维修费 C．管理费 D．保险费 E．房产税
4、下列价值种类中，属于基本价值类型的有（ ）。 A．抵押价值 B．市场价值 C．计税价值 D．投资价值 E．在用价值
5、影响房地产价值的权益因素包括（ ）。 A．房地产权利设立和行使的限制 B．房地产区位的限制 C．房地产使用管制
D．房地产通风采光的限制 E．房地产相邻关系的限制
6、城市房屋拆迁补偿实行产权调换方式且调换房屋为期房的，在结算房屋产权差价时，（ ）。
A．估价时点应当与评估被拆迁房屋的房地产市场价格的估价时点一致 B．期房产权调换差价=所调换期房的未来市场价值-被拆迁房屋的现在市场价值
C．期房产权调换差价=所调换期房的现在市场价值-被拆迁房屋的未来市场价值
D．期房的区位、用途、面积、建筑结构等，应以拆迁人与被拆迁人在拆迁安置补偿协议中约定的为准
E．在原地实行产权调换时，差价不应大于被拆迁房屋市场价格的20%
7、下列资料中一般应放入估价报告附件的有（ ）。 A．估价委托书 B．估价委托合同 C．估价对象权属证明 D．估价报告内部审核表 E．估价师注册证书复印件
8、下列房地产状况中属于区位状况的有（ ）。 A．位置
B．房地产规模 C．环境景观
D．外部基础设施完备程度 E．朝向、楼层
9、根据求取建筑物重新购建价格中的建筑安装工程费的方法来区分，求取建筑物重新购建价格的方法有（ ）。 A．单位比较法 B．市场提取法 C．分解法
D．工料测量法 E．指数调整法
10、某写字楼的租金为每日每平方米3元，电费、物业管理费由承租人负担，水寨、供暖费、房地产税由出租人负担。由该租金减去运营费用求取该写字楼的净收益，应减去的运营费用包括（ ）。 A．电费
B．物业管理费 C．水费 D．供暖费 E．房地产税
11、假设开发法中求取在建工程价值的扣除项目有（ ）。 A．土地取得成本 B．续建管理费用
C．续建投资利息
D．续建完成后房地产销售费用 E．取得在建工程的税费
12、长期趋势法的作用主要有（ ）。 A．用于收益法中预测未来的租金、空置率等
B．用于市场法中对可比实例的成交价格进行市场状况调整 C．用于成本法计算重置价格
D．用来比较两类以上房地产价格的发展趋势与潜力 E．用来填补某些房地产历史价格资料的缺乏 13、城镇基准地价的内涵包括其对应的（ ）。 A．容积率
B．土地使用税 C．土地开发程度 D．土地使用期限 E．征地补偿费
14、某三层楼房，每层建筑面积相等，房地总价值为200万元，其中一层价值是二层价值的2倍，三层价值是二层价值的0.7倍。若建筑物总价值为20万元，下列关于土地份额分摊的表述中正确的有（ ）。 A．按建筑面积分摊二层占有土地的份额为33.33% B．按房地价值分摊二层占有土地的份额为17.57% C．按房地价值分摊二层占有土地的份额为27.03% D．按土地价值分摊二层占有土地的份额为17.57% E．按土地价值分摊二层占有土地的份额为27.03%
15、房地产估价程序的作用包括（ ）。 A．规范估价行为 B．节省估价工作 C．保障估价质量 D．提高估价效率 E．规避估价监管
三、判断题（共15题，每题1分。请根据判断结果，在答题卡上涂黑其相应的符号，用“√”表示正确，用“×”表示错误。不答不得分，判断错误扣1分，本题总分最多扣至零分）
1、在任何时候，估价委托人既是估价报告使用者，又是估价利害关系人。（ ）
2、任何一个估价项目都有估价目的。（ ）
3、市场法的估价结果普遍高于收益法的估价结果，说明房地产价格有一定的泡沫。（ ）
4、房地产的在用价值一般小于房地产的市场价值。（ ） 5、房地产作价入股估价应当采用谨慎价值标准。（ ）
