综合用地地价评估方法的评估理论依据探讨(2)

３５卷３５期徐占军等综合用地地价评估方法的评估理论依据探讨

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设ｅｉ为一幢楼第ｉ层的楼层效用分配率，则：（ＣＡ／ＶＡ－ＣＢ／ＶＢ）×ＰＡ１＝ＰＢ１＋ＶＢ１

ｅｉ＝

第ｉ楼层的效用第ｉ层不动产总价

＝＝Ｖｉ

∑Ｖｉ

∵ＣＡ＝ＣＢ

（１／ＶＡ－１／ＶＢ）×∴ＰＡ１＝ＰＢ１＋ＣＡ×ＶＢ１（ＶＢ－ＶＡ）×（ＣＡ／ＶＡ）×（ＶＢ１／ＶＢ）ＰＡ１＝ＰＢ１＋

（ＶＢ－ＶＡ）×（ＣＡ／ＶＡ）×ＰＡ１＝ＰＢ１＋ｅＢ１又∵ＶＡ１＝ＶＢ１即：ＶＡ×ｅＡ１＝ＶＢ×ｅＢ１

（６）

不动产开发商在不动产的开发出售中的利息、利润、销售费用以及其他费用是按照各楼层的楼层效用分配率来分摊的，即：

△ｉ＝△×ｅｉ

设Ａ楼的楼层地价为ＰＡｉ，Ａ楼的楼层不动产总价为

ＶＡｉ，Ａ楼的楼层建筑造价为ＣＡｉ，Ａ楼的楼层余额为△Ａｉ，Ａ楼

的不动产总价为ＶＡ，Ａ楼的地价为ＰＡ，Ａ楼的建筑造价为

∴ＶＢ＝ＶＡ×ｅＡ１／ｅＢ１

将式（５）带入式（４）：

（ＶＡ×（ＣＡ／ＶＡ）×ＰＡ１＝ＰＢ１＋ｅＡ１／ｅＢ１－ＶＡ）×ｅＢ１（ｅＡ１／ｅＢ１－１）×ＰＡ１＝ＰＢ１＋ＣＡ×ｅＢ１（ｅＡ１－ｅＢ１）×ＰＡ１＝ＰＢ１＋ＣＡ