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（定价策略）思源成都长城集团优客联邦
期销售价格测算与合作建议书
呈：长城集团领导
长城集团优客联邦2期销售价格测算
与合作建议书
成都思源房地产经纪有限公司 二零零八年四月二十三日编制 一、周边项目销售均价确定分析
经过在08年4月19-21日三天内，我司对红牌楼区域内小户型项目进行深访，根据项目现场销售价格的测算后我们得出，各项目的销售均价分布入下： 红南港：销售均价6550元/平方米 杰座：销售均价6500元/平方米
泰基·南棠：销售均价6500元/平方米（项目于6月初开盘，该价格为项目销售人员告知价分析后结果）
橙堡：销售均价6300元/平方米 天邑华庭：销售均价为6300元平方米
注：上述价格测定以各项目2007年10月到现在的各阶段销售均价的平均值为计算单位。
二、区域项目价格评定比较系数确定 1、
区域项目价格影响因素确定
为了科学、合理的测算项目未来销售价格，我们采用市场比较法，对项目销售均价进行测算，以强调项目价格定位的竞争优势。于是我们对项目价格确定的影响因素进行拆分与确定，其详细权重示意如下（单项因素总分值为10分）： 1.01、
项目地理位置：从项目处于成都城市区域的角度来看，本案评定值为7分，优越项目地理位置的加
0.5分，次于项目地理位置的减0.5分（由于区域内项目都处于红牌楼，所以，其地理位置不做详细细分）； 1.02、
开发商品牌：长城品牌测评为7分，明显优越项目品牌的加1.5分，较优越于项目品牌的加1分，
略优于长城品牌的加0.5分，低于长城品牌的减0.5分，严重低于长城品牌的减1分； 1.03、 0.5分；
项目规模：以项目2期规模为测评依据，项目分值为8.5分，比项目大的加0.5分，比项目小的减
1.04、 1.05、 分； 1.06、
周边配套：本案分值为7分，比项目优越的加0.5分，次于项目周边配套的减0.5分；
小区配套设施：项目测评为8.5分，比本案小区配套优越的加0.5分，次于项目小区配套的减0.5
规划合理性：项目规划测评为9分，最优于项目规划的加1分，次优于项目规划的加0.5分，次于
项目规划的减0.5分，最次的减1分； 1.07、
交通方便程度：项目测评为8分，鉴于区域划分不明显，优于项目交通的加0.5分，次于项目交通
的减0.5分； 1.08、 1.09、 1.10、 1.11、 1.12、 1.13、 1.14、
物业管理完善性：项目测评为8分，优于项目的加0.5分，次于项目的减0.5分； 空气环境状况：项目测评为6.5分，优于项目的加0.5分，次于项目的减0.5分； 生活方便程度：项目测评为8分，优于项目的加0.5分，次于项目的减0.5分； 车位拥有情况：项目测评为8.5分，优于项目的加0.5分，次于项目的减0.5分； 住宅朝向合理性：项目测评为7.5分，优于项目的加0.5分，次于项目的减0.5分； 外景均好性：项目测评为6.5分，优于项目的加0.5分，次于项目的减0.5分； 小区绿化比例：项目测评为8分，优于项目的加0.5分，次于项目的减0.5分；
1.15、 1.16、 1.17、 1.18、 1.19、 1.20、 1.21、 1.22、 1.23、
项目名称 综合评价 整体景观搭配：项目测评为8分，优于项目的加0.5分，次于项目的减0.5分； 人车分流情况：项目测评为8.5分，优于项目的加0.5分，次于项目的减0.5分； 户型面积合理性：项目测评为6.5分，优于项目的加0.5分，次于项目的减0.5分； 各面积段户型比例合理性：项目测评为6.5分，优于项目的加0.5分，次于项目的减0.5分； 间隔设计：项目测评为6.5分，优于项目的加0.5分，次于项目的减0.5分；
各结构户型比例合理性：项目测评为6分，优于项目的加0.5分，次于项目的减0.5分； 项目及目标客户定位准确性：项目测评为6分，优于项目的加0.5分，次于项目的减0.5分； 高科技建材产品应用：项目测评为6分，优于项目的加0.5分，次于项目的减0.5分； 项目置业者评价：项目测评为6分，优于项目的加0.5分，次于项目的减0.5分；
我公司项目 7（邻市中心，但综红南港 7（临市中，但有立交桥影响） 杰座 6.5（未有本案成熟） 泰基南棠 7（与本案成熟度相当） 橙堡 6.5（未有本案区域成熟） 天邑华庭 6.5（同前） 1、地理位置 合楼对噪音有一定的隔离作用） 2、开发商品牌 7（有知名度，美誉8.5（知名度与美誉6.5（知名度与美誉7（与本案相同 6.5（知名度与美誉6.5（同上）