loading凯旋城（住宅）价格模拟
编制：广大地产机构 日期：2016年12月11
一、模拟方式
根据项目价格策略的制定仍从定量、定性二个方面综合的综合考量，定量、定性考量仍按2016年12月9日由伊莱特设计单位所提供的1-2号地块总规划图（方案1）所确定的指标实施，模拟方式如下：
1、考察什邡市场洋房竞品盛世豪庭的数据，通过类比价值算术平均法+有效需求成本加价法确定洋房均价。
2、在具体单位定价模拟过程中，使用加权点数定价法，根据面积、朝向视野、楼栋别、楼层差等得出结论。
朝向差价：南北座向较贵，东西座向较便宜
楼层差价:一、三、四楼较贵，二、五、六、七较便宜。
视野差价：视野较佳，景观较佳为贵，面临墙巷或采光较暗者，即使同一栋楼，同一楼层，也较便宜.
二、产品分类及基准均价
1、现金流产品：基准均价3600元/㎡左右 2、中端产品：基准均价3700元/㎡左右 3、高端产品：基准均价3900元/㎡左右
具体测算如下：
1、现金流产品测算
现金流产品 1栋 楼层差 楼层 朝向差 项目 面积 100 7F 单价 总价 0 01 160 3600 576000 100 02 160 3700 592000 面积（㎡） 总价（元） 均价（元/㎡） 320 1168000 面积 20 6F 单价 总价 面积 40 5F 单价 总价 面积 30 4F 单价 总价 面积 30 3F 单价 总价 面积 0 2F 单价 总价 面积 180 1F 单价 总价 面积 花园 单价 总价 112.72 3520 396774 112.72 3540 399029 112.72 3530 397902 112.72 3530 397902 112.72 3500 394520 112.72 3680 414810 70 1000 70000 112.72 3620 408046 112.72 3640 410301 112.72 3630 409174 112.72 3630 409174 112.72 3600 405792 112.72 3780 426082 70 1000 70000 225.44 804821 809330 225.44 225.44 807075 225.44 807075 225.44 800312 225.44 840891 1672.64 3610 6037504 面积（㎡） 140000 6177504 总价（元） 均价（元/㎡） 现金流产品 2、3栋 楼层差 楼层 销售基价 朝向差 项目 面积 100 7F 单价 总价 面积 20 6F 单价 总价 面积 40 5F 单价 总价 3550 0 01 160 3600 576000 112.72 3570 402410 112.72 3590 404665 100 02 160 3700 592000 112.72 3670 413682 112.72 3690 415937 320 1168000 225.44 816093 225.44 820602 面积 30 4F 单价 总价 面积 30 3F 单价 总价 面积 0 2F 单价 总价 面积 180 1F 单价 总价 花园 112.72 3580 403538 112.72 3580 403538 112.72 3550 400156 112.72 3730 420446 70 1000 70000 112.72 3680 414810 112.72 3680 414810 112.72 3650 411428 112.72 3830 431718 70 1000 70000 225.44 818347 818347 225.44 225.44 811584 225.44 852163 1672.64 3650 2、3栋 面积 单价 总价 6105136 面积（㎡） 140000 6245136 总价（元） 均价（元/㎡） 销售基价 朝向差 项目 面积 单价 总价 6F 面积 单价 总价 5F 面积 单价 总价 4F 面积 单价 总价 3F 面积 单价 总价 3450 0 01 160 3600 576000 112.72 3470 391138 112.72 3490 393393 112.72 3480 392266 112.72 3480 392266 100 02 160 3700 592000 112.72 3570 402410 112.72 3590 404665 112.72 3580 403538 112.72 3580 403538 现金流产品 楼层差 100 320 1168000 225.44 793549 楼层 7F 20 40 30 225.44 798058 30 225.44 795803 225.44 795803 0 2F 面积 单价 总价 112.72 3450 388884 112.72 3630 409174 70 1000 70000 112.72 3550 400156 112.72 3730 420446 70 1000 70000 225.44 789040 829619 180 1F 225.44 面积 单价 总价 面积 单价 总价 花园 面积（㎡） 6690.56 总价 40万以下 40-45万 45-50万 50万-55万 55万-60万 1672.64 3569 5969872 140000 6109872 总价（元） 24712921 数量（套） 10 30 6 2 8 56 现金流产品小结 均价（元/㎡） 3610 比例 18% 54% 11% 4% 14% 2、中端产品测算
1栋 楼层 销售基价 朝向差 项目 面积 7F 单价 总价 面积 6F 单价 总价 面积 5F 单价 3690 3600 50 01 170 3750 637500 123.32 3670 452584 123.32 面积（㎡） 0 04 170 3700 629000 123.32 3620 446418 123.32 3640 总价（元） 均价（元/㎡） 50 02 170 3750 637500 123.32 3670 452584 123.32 3690 50 03 170 3750 637500 123.32 3670 452584 123.32 3690 680 差 2541500 493.28 1804172 493.28