loading产。这对急需现钱的老人或他们的家庭来说是一个变现的好办法。第二，对“80后”年轻人是一个好消息。“80后”是我国第一代独生子女群体，现在已经到了婚嫁阶段，他们要面对的是典型“四二一”家庭结构：四位已经退休的老人，两个独生子女夫妇，一个已出生或将出生的小孩。在这种情况下选择“倒按揭”贷款，通过两套房产的逐渐变现，解决赡养4位老人的经济压力，将会成为“80后”夫妇的一种选择。当然，如果整个家庭资金宽裕还是可以把房子留到以后再卖。但是对于绝大多数“80后”夫妇来说，婚后的20年里是他们最需要用钱的时候，这期间变现房产将使钱的效用得到最大化。第三，有利于搞活房地产市场。当“倒按揭”养老模式实现后，具体操作“倒按揭”贷款的机构在收回住房的使用权以后，必然会将其出售或者出租，这样就会增加“二手房”的供应量，虽然此项业务收来的房子将以小户型为主，房龄也会较老，但地理位置预计会较好，这些房源在二、三级市场上会很受欢迎。对当时资金不算富裕的年轻人来说很适合他们的需要。这样的话，在一定程度上可以缓解住房问题的供需矛盾。第四，目前在我国初步具备了实行“倒按揭”贷款的条件。目前我国住房自有率很高，远远超过西方发达国家60%的水平，而且已步入了老龄化社会，这就为实行“倒按揭”贷款提供了必要条件，当初步具备了这些条件后，所要做的就是要加大研究、使之完善、然后推广。
3我国推行以房养老的障碍
2003年，“倒按揭”理念被引入中国。2007年，上海市公积金管理中心曾试推“以房养老”模式，因符合条件的申请人很少，不得不停办；同年，幸福人寿保险公司成立并参与“倒按揭”产品的研发，但至今没有实质性进展。中信银行于近期在北京等城市试点“养老按揭”业务，推出针对中老年人的专属借记卡“信福年华”，但因设置了比较严格的规定和较高的准入门槛，目前总体业务量不太大。虽然各方针对“倒按揭”的尝试都进行了符合中国国情的改良，但在实施过程中可谓步履维艰，存在较多的困难。下面从以下几个方面阐述我国推行以房养老的障碍：
1．传统养老观念根深蒂固。“以房养老”模式不太符合我国传统养老观念。长久以来，我国就有“养儿防老”的传统观念，表现为一种情感维系，如若让老年人以房抵押去获取贷款渡过余生，不仅自己在心理上很难接受，同时其子女易被人认为没有尽到孝心，不在情理之中。“以房养老”在美国等国家之所以流行，与其征收高额的遗产税和超前消费观念有很大关系，是把房屋当作遗产留给子女但子女仍需缴纳大笔税金，还是老人自己在有生之年通过预支房屋价值享受美好生活，在二者之中，很容易做出选择。我国目前尚未开征遗产税，在对个人私有财产保护意识越来越强的今天，“但存方寸土，留予子孙耕”，对房屋这类极具价值的不动产，老年人更愿意将其留给子孙后代，而不愿抵押给银行、保险等金融机构。在我国这个以勤俭节约为美德的国度，老年人普遍比较节省，因而也较难适应超前消费。
2．养老贷款存在诸多不确定性。房屋估值是确定养老贷款金额的关键，在房地产市场运行平稳时，房屋价值容易评估，而房地产市场运行起伏不定时，房屋价值随市场好坏而变化。房价上行时，不排除有部分早年抵押房屋的老人悔约；房价下行时，抵押房屋的贬值给金融机构带来风险。〔2〕房价的高涨造成买房难，严重制约“以房养老”模式的推行。自1998年我国取消福利分房以来，我国房地产市场进入了真正的商品房市场，随着市场化的不断推进，我国城镇的房价居高不下。这一现象的直接后果就是大部分的城镇居民(尤其是年轻人)无法支付高额的房价，买房难成了年轻人奋斗的目标之一。因此，加上我国的传统思想存在的缘故，老人在情感上无法将用自己的辛苦钱购买的房子抵押出去，无形之中加大了“以房养老”的难度。房地产市场的变数不可控，使得双方对房屋估值难以达成一致，估值高，金融机构风险大；估值低，贷款者不满意。自2007年以来，国内房地产市场一直处于非理性攀升期，政府因此也多次出台政策进行宏观调控，在这种不稳定的市场环境下，今后房价是涨是跌难以判断，致使各方顾虑重重，难有积极性。与买房按揭不同的是，“倒按揭”一般是根据老年申请人的寿
命来确定贷款年限，而预测寿命是个难题，贷款年限的不确定性致使每月发放的养老金数额也难以确定。如果养老贷款发放到期，而老年人还健在，无法偿还贷款致使抵押权实现，老年人不仅将失去房屋，而且将面临生活失去经济来源的困境，隐含着一些风险。另外，城镇化快速推进过程中房屋拆迁几率的增加、国内房屋平均30年寿命、住宅建设用地使用权70年到期等，作为贷款客体所存在的众多不确定性，都将使“以房养老”变得更为复杂，从而增加相关的交易成本。
3．政策配套建设相对滞后。与“买房按揭”制度的完善相比，“倒按揭”目前在国内仅停留在理念上，政策配套建设相对滞后，缺乏实质性的操作。从目前各方的尝试来看，符合“倒按揭”条件的申请人并非实际真正所需者。以中信银行的“养老按揭”为例，要求申请人最好有两套或以上住房，且抵押给银行的房屋不能是其惟一的自住房。事实上，如果拥有两套房，申请人完全可将其中的一套房出租，靠收取租金来养老，相比之下，以房贷款养老就显得较之麻烦而没有优势。而现实中，真正用得上“倒按揭”的，是那些仅有一套住房，并且缺少生活经济来源的老年人。值得注意的是，“以房养老”多服务于城镇居民，并未涉及农村居民，其主要原因在于农村宅基地不能抵押，也就无法开展“倒按揭”。然而，我国农村人口数量庞大，养老问题也日益突出，农村居民除了“土地养老”之外，是否适合“以房养老”也是值得探讨的问题。“以房养老”涉及房地产、银行、保险、社保及行政管理多个领域，其推广需要各方共同的配合和协调。国外之所以能顺利推行，与其有完善的金融贷款、担保、资产评估等机构及个人的信用系统完善健全有关，而相比之下，国内还不具备这种适宜“以房养老”发展的成熟环境。
4我国推行以房养老的对策及展望
随着老龄化高峰期的到来，有限的公共财政可能无法解决所有养老问题。在这种情势下，可尝试将“以房养老”作为养老制度的一种补充。针对以上我国推行以房养老过程中遇到的障碍总结出以下对策：
1．构建符合中国国情的制度环境。老年人以自有房产来获取养老经济来源，不再只依靠公共财政，一定程度上缓解了政府的压力，如能有效开展，其社会效益明显。因此，政府应构建符合中国国情的制度，在充分保障老年人权益的基础上，为“以房养老”提供可供发展的环境。“以房养老”业务所涉部门较多，政府应发挥其引导和协调的作用，通过统筹形成合力。作为实务的具体操作者，银行、保险等金融机构实质上为政府承担了一部分养老义务，必然承担着一定的风险，建议政府提供担保以消其顾虑，增强其积极性。而由有政府背景的公益组织如住房公积金管理中心来开展“以房养老”业务，新加坡亦有不错的经验，不妨借鉴。
2．明确重点服务的老年群体。开展“以房养老”的目的在于解决有此需求的老年人之养老问题，但并不适用于所有老年人。因此，必须明确需要重点服务的老年群体。老年人之所以有需于“以房养老”，无外乎缺少生活经济来源，或者缺少关爱，因而对于那些有房屋但生活困难的，或者有房屋的孤寡老人或子女在国外的空巢老人，应作为服务的重点。农村老年群体，特别是失去土地的农村老年人，也值得重点关注。因此，“以房养老”的服务对象不应局限于城镇居民，应向农村居民进行延伸，与基本养老保险制度一样实现“全覆盖”。
3．积极开展相关试点。符合中国国情的“以房养老”业务模式的成熟和完善，需要政府鼓励银行、保险等金融机构积极开展试点，探索具体做法，特别是如何解决当前出现的难点问题，如贷款年限和金额的合理确定、风险防范等，从中总结成功经验，形成一套切实可行的操作路径，为广泛开展夯实基础。“以房养老”作为一种新兴事物，要得到国人特别是老年群体的认可，有一个较为漫长的过程。政府和舆论应宣传成功典型，让老年人明晰“以房养老”是真正从物质与精神两个层面为他们着想，增强老年群体的安全感与认同感，以争取他们的支持。加快房地产转型是解决的关键基于上述房地产市场给“以房养老”带来的诸多困境和挑战，笔者认为，要为“以房养老”提供必要准备的不仅仅是改变人民的传统观念、推进会计计算的准确性以及评估制度的完善等因素，更重要的是要