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二、 地块以北（人民中路）业态分布
三、 人民中路业态营业状况 1） 步行街北侧
★ 中山公园为江阴市中心开放式公园，环境幽雅，是大部分游览步行街的游客的休憩场所。
★致和大厦为原致和堂药店改建建筑，营业楼层至6层。各层的商业形态如下： 楼层 西 东 6F 装修公司装修展示厅 5F 商务、仓储用房 4F
3F 港式茶餐厅（档次中等偏上） 2F 运动装系列
1F 运动装系列 致和堂药店 麦当劳快餐厅
★ 永乐家电综合商用楼为一排两层综合商用楼，其2层为永乐家电卖场，其1层从西向东依次为： 方向 门店名称 主营方向
西 海澜之家 中高档男士正装/休闲装 佐丹奴 高档正装/休闲装 真维斯 男女中档休闲服 达芙妮 中高档女鞋 中国联通 移动通讯 德尔惠 中档运动装
东 永乐服饰店 各品牌中档服饰 李宁 中档运动装
中国工商银行 金融营业网点
[注]：整个永乐家电综合商用楼几乎正对着本案待拆迁地块的北侧；该商用楼1层每家店面面宽为5—10米不等，进深15—20米不等，平均营业面积为75—200平方米。 ★ 三元大厦为一综合商用楼，其1至6层为主要营业场所，如下： 楼层 西 东 5F 旅店客房
4F 休闲娱乐中心 3F 巴西烤肉餐厅 2F 上海今华鞋业
1F FUN服饰 安踏运动 美特斯-邦威 名品服饰卖场
★ 暨阳大厦为一高层商住两用物业，修建年代较长，外立面已显老旧，其商业营业场所在1至2层：
1层西侧为服饰卖场，出售服饰档次较低 1层业态另有农业银行、招商银行储蓄所
1—2层有一卡拉OK歌城
2） 步行街南侧
★ 百乐城为一综合娱乐、商业用楼，外立面镶嵌有一大屏幕电视，是步行街上的主要亮点。主要营业场所在1至5层：
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● 1层中段有一“大世界”百货，实质是出售低档服饰的商场，营业面积约200平方米 ● 1层西端为眼镜店，营业面积约40平方米 ● 1层东侧为中国移动通讯营业店 ● 2层设计为一影剧院，目前空置 ● 3层为低档次的KTV、歌厅 ● 4层为桌球厅，档次低 ● 5层为健身房
[注]：百乐城规划为一综合娱乐业商业楼，但目前的状态秀外絮中，楼宇用途取向不明，档次低，与其外观形成鲜明对比。
★ 华联商厦为江阴最高档百货大楼，营业场所为1至6层，其中： 楼层 营 业 范 围
6F 尚在装修中，具体业态拭目以待
5F 床上用品、儿童服饰/玩具/音像图书、风味小吃 4F 女装系列
3F 休闲运动装、男士正装、皮装大衣
2F 休闲服饰、针织内衣、羊绒毛衫、丝绸呢绒、鞋类 1F 珠宝首饰、钟表、鞋帽箱包、化妆品、花卉
除了6层的商厦外，在商厦旁还设有家电、电脑卖场，总建筑面积愈6000平方米。
★ 综合商用楼为一老建筑装修的商业用楼，主要营业场所为1层，临步行街业态为肯德基快餐厅，与斜对面的麦当劳针锋相对。
★ 本案拆迁楼同为一老建筑装修的商业用楼，主要营业场所为1层，营业项目有：
文具、音像、饰品、女装、运动装、浦东发展银行储蓄所、男装、男女休闲装、鞋类、牛仔
★ 国际购物中心为步行街上另一处比较上档次的百货大楼，营业场所在其地下1层至地上5层： 楼层 营 业 范 围
5F “宏图三胞”电脑连锁，美食广场 打折服装，工艺礼品 4F 床上用品、儿童用品 3F 男装、皮件制品 2F 女性服饰系列
1F 黄金珠宝、鞋帽箱包、化妆品 B1 超市（档次低）
[注]：国际购物中心为步行街上唯一有地下营业空间的物业，整体档次接近华联商厦，地下超市则显低档。
四、 本案主要竞争对手物业经营模式
考虑到本案的高定位，我们认为本案周边无论从规模、档次，还是经营业态上构成竞争态势的物业主要有华联商厦和国际购物中心两家。
▲ 华联商厦，全称江阴华联商厦有限公司，该公司由原近四十年历史的江阴百货大楼集团公司改制而来,改制后由华联商厦与百货大楼两大主体商场构成,营业面积近20000平方米,从业人员1000余人,年销售额排名全国百货行业100位之内。商场装有中央空调、自动扶梯、配有喷淋消防装置、网络监控系统,全场实行电脑化管理。
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该商厦已发展成为集购物、餐饮、娱乐、休闲于一体的现代化多功能配套的综合型商厦,也是目前江阴市内规模最大、管理最健全的零售企业。
经营布局上,公司有6000平方米的百货大楼/家电，电脑广场。在其五楼设有500平方米的“华联风味小吃”,六楼正在装修，准备引进由美国宾士域公司提供设施的十六球道保龄球馆。华联商厦南面设有停车场，但车位有限。
经营上，华联商厦采用的公司化管理，对整个商厦进行统一集中管理，不对外出售/出租各个商业铺位。
与其他百货大楼相比，华联商厦的优势在于： ◇ 装修质量、档次高，整体风格豪华
◇ 将特色餐饮引入商场高层，为消费者提供了一个休憩、饮食的空间和环境 ◇ 将保龄球馆引入商场顶层，为消费者提供了健身娱乐的场所
◇ 在全市范围内唯一采用了顺序式手扶电梯，使消费者可以直赴欲购商品或服务的楼层，节约时间，同时减少了人员高峰时间段的拥挤
▲ 国际购物中心共六层，营业面积15000m2，都是商业零售，是目前江阴大型的零售企业之一，其经营品种齐全。
在商品定位上，国际购物中心坚持以高、中档为主；在结构上以国产精品为主，同时经销各国的名牌商品。经营品种总计达2.5万种，
70%的商品实行敞柜式开架销售，其中家电广场 营业面积为3000 m2，服装商场达4000 m2。 与相似物业相比，国际购物中心的优势在于：
◇ 主题鲜明，以中档、规模、时尚、特许、女性化为经营发展目标，进一步地细分了商业零售市场，与同行企业实现了错位竞争
◇ 引进了台湾IT业的知名品牌“宏图三胞”，提升了商场的档次和知名度，同时也为商场塑造了第二个细分卖点
经营方式上，国际购物中心与华联商厦一样，均采用统一集中式管理，不对外出售和招租商业铺位。
第三部分：项目可行性分析
一、项目基本情况假设 1、占地面积：约30亩 2、用地性质：商、住一体 3、容积率：3
4、总建筑面积：60000M2
二、财务预算： 成本：
土地成本： 按530万/亩，暂定30亩 得530*30=1.6亿
土地平改费用：约3000万
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合计：1.9亿
开发成本：
商铺：1300元/m2,按45000建面 得1300*450000=5850万
住宅：2000元/m2,按15000建面 得2000*150000=3000万
地下：如建一层700*20000=1400万
建二层 14000*20000+14000万=4200万 配套费用：按1300元/m2, 得1300*60000=7800万 合计：2.08亿
销售收入：
商铺：一层单价18000元/m2 二层单价12000元/m2 三层单价 7000元/m2
（18000+12000+7000）*15000=5.5亿 住宅：均价6000*15000=9000万
地下商铺（卖场）：60000*15000=9000万
车位：预计300个，每个价格6万元， 得1800万 总计：6.58亿
销售毛利=销售收-成本-销售税金 =6.58-2.08-1.9-（6.58*5.65%） =2.03亿
利润=销售毛利-销售费用-管理费用-财务费用
按 销售费用100元/m2、管理费用30元/m2、财务费用100元/m2 得：20300-600-180-600=1.9亿
再减去所得税33%， 所以，净利润为1.34亿 销售成本净利润率为33.6%
（如只做一层地室得润率为27.9%） 三、结论
由以上财务分析可以得出：在地价为530万元/亩，容积率3的情况下，净利润可以达到1.34亿，利润率32.8%。
所以，建议贵公司可以操作本项目。
第四部分：产品分析和建议 一、 商业步行街 （1） 可行性
首先，我们必须理解步行街这一概念。在西方国家最初出现步行街，是因为城市膨胀，尤其是汽车的飞速发展使人们在郊区居住成为可能，由于城市中心的拥挤不堪和生态环境的恶化，人们搬到郊区去居住。政府为了复活城市中心的活力和魅力以及商业物态，因此建了步行街，使得人们
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