loading房地产开发企业的业务及流程分析
1、房地产项目的基本建设程序
建设程序是指建设项目从设想、选择、评估、决策、设计、施工到竣工验收、投入使用的整个建设过程中，各项工作必须遵循特定次序的法则。这个法则是人们在认识客观规律的基础上，按照建设项目发展的内在联系和发展过程制定的。在实际的项目开发中，某些环节可以适当交叉，但不能任意颠倒。
房地产项目是最常见的建设项目，其建设应当遵循工程项目基本的建设程序，按照“决策——实施——使用”的基本程序进行，如图3.1所示。
投资机 会研究/ 项目建 议书
决策阶段 不可行 终止项目 可行性研究投资决策 可行 建 设 准 备 设 计 工 初步设计 技术设计 项目施工竣工验收作 施工图设计 实施阶段 投入使用工程保修维护与使用， 直至报废 2、房地产开发企业的主要业务和流程分析
对企业的业务和流程进行分析，是进行企业组织设计和岗位设计的前提和基础。企业业务流程设计的好坏决定了企业的业务工作能否通畅，决定了业务工作效率的高低。同时，业务流程与部门职能设定，部门地位及部门间协作规则的确定有密切的关系。
（1）房地产开发企业的主要业务
总体而言，房地产开发企业的核心业务是房地产项目开发。一些大型的房地产开发企业还可能涉足房地产开发产业链的上下游产业，如工程施工、物业管理、商业运营、材料生产经营等，甚至涉足与房地产行业无关的加工制造、教育等行业。鉴于本研究项目的目的，本报告仅仅针对房地产开发企业的房地产项目开发
使用阶段 图3.1 工程项目建设的基本程序
这一核心业务。
房地产项目开发是一个周期长、环节多、内容庞杂的系统工程，不同物业类型的项目开发在所涉环节、依据法律、报批项目与流程、所需专业、生产与销售等多方面存在差异。而且即便是同类型的房地产开发项目，由于其复杂化程度不同，导致企业开发中所涉及的合作团队存在不同，进而会对部分业务内容产生影响。然而，无论是何种类型或规模的房地产开发项目，房地产开发业务必然包括项目生产和企业管理两大类型的业务。
项目生产业务是房地产开发企业的主体业务，它是房地产开发企业产品生产的直接关联业务。这些业务涉及从项目投资机会选择直至售后服务的全部建设阶段。参照前述工程项目建设的基本程序，我们可将项目的生产业务分为投资机会选择与决策、项目报批与前期工作、工程建设与管理、市场营销与推广、客户服务与物业管理五大板块业务。这五大生产型的板块业务，又可根据专业特点和生产关键环节划分为系列的细分业务，如图3.2所示。
投资机会选 投可评土立规设资工报开工竣市行营交参地项资行估划计金程建工程工场销销易与 获及机性与与审筹发及准施及研策管及定 会研决取手设查集 包 手备 工验究划理手位手选究 策 续续计 与 择 报办办 理 理 批 续办理 客户服与务 及收 与与与续配管定执监办合理 位 行 控 理 营销 物业管理 择与决策 项目报批与前期工作 工程建设 与管理 市场营销 与推广 客户服务与物业管理 项目生产业务 房地产开发企业 其他业务领域 房地产项目开发 企业管理业务
图3.2 房地产开发企业的项目生产业务
企业管理业务的范围和内容与企业规模和所处发展阶段有密切的联系。但
是，无论哪一个阶段的企业，行政管理、人力资源管理、财务管理等均是最基本的企业管理业务。在规模较大的企业，企业战略与发展管理、文化与品牌管理、信息化建设与管理、审计监察管理、投资管理、资产管理、公共事务管理、法律事务管理等也可能是必不可少的，如图3.3所示。
项目生产业务 企业管理业务 …… 房地产开发企业 其他业务领域 房地产项目开发
企企企业业业定战发 位略展与规计环划划 境管分理 析 活关应动系急策协与 划调维与与权 实维施 护 财融资资务资金金规管运回划 理 用收管与理 分配 人事政策与规划 招薪聘酬管绩理 效管理 员员工工发人展 事管理 助理秘书工作 行安政全事保务卫 管理 总务后勤 规法法信系制章律律息统度制服知系运与定 务 识统作人普规管才及 划理 建实 设 企业战略与公共事务发展管理 管理 财务 管理 审计监察管理 人力资源管理 文化与品牌管理 行政 管理 法律事务管理 信息化建设与管理 制度与规划制定 各各项项审监计察工工作 作 企业文化建设 品牌建设与管理 图3.3 房地产开发企业的企业管理业务
（2）房地产开发企业主要业务流程分析
流程代表各项工作在逻辑上的相互关系，通过组织各种资源完成既定的任务，从而实现组织目标。
就房地产生产业务而言，房地产开发活动的复杂化使得越来越多的专业人士开始与开发商合作，从而加速了房地产开发专业队伍的发展壮大。然而，不论开发活动变得多么复杂或是开发商变得多么聪明，都还必须遵循房地产开发的基本
流程。投资机会选择与决策、项目报批与前期工作、工程建设与管理、市场营销与推广、客户服务与物业管理这五大生产型板块业务总体上表现出按顺序开展的既定流程，如图3.4所示。
项开目始投资机会选择与决策 项目报批与 前期工作 工程建设与 管理 项结目束客户服务与 物业管理 市场营销 与推广
图3.4 房地产开发企业的总体生产业务流程
在每一个生产型板块业务内，各项工作也是按照一定的程序来运作的，虽然会存在一些交叉，但总体方向和逻辑是特定的。这样，每一个板块业务就可构建出一个或一系列子流程。这些子流程包括一系列的工作，若进一步分解，完成每一项工作又需要经历一定的流程。针对上述五大板块业务构建的业务子流程如图3.5～3.9所示。
相关手续办理 企业决策意见形成 风险评价与社会评价 盈利评价 项目决策申请 项目可行性研究专业（部门）审查 投资信息获取 项目构思 机会研究 机会筛选 市场调查与研究 项目策划与分析 项目可行性研究 图3.5 房地产开发 投资机会选择与决策子流程
土 地 发包 用图纸准 备 《建设工程规划许可证》办理 各专业施工图设计审查 各专业施工图设计 各专业初步设计审查 各专业初步设计 规划与方案设计审查 项目规划与方案设计 委托地质勘察和地灾评估 申报立项申请 项目选址意见书与规划意见书获取 委托编制规划设计总图 申领《建设用地规划许可证》 获得土地使用权 竞 买 发包 准备图3.6 房地产开发 项目报批与前期工作子流程
监理单位、材料 及设备单位招标 施 工 招 标 开工手续办理 施工场地准备与“三通一平” 计量与结算 分部分项工程质量验收 组织设计交底与图纸会审 组织、审查施工单位开工准备 竣工结算 与决 算 市场调 查、分 析与研究 验 收 备 案 人防、消防、规划、环保等专业验收 工程质量验收 工程现场质量、进度、安全、文明施工、资料管理 项 目 开 工 图3.7 房地产开发项目 工程建设与管理子流程
项目定位 项目行销策划（定价、广告、促销等） 项目推广与客户积累 办理《商品房预（销）售许可证》 销售准备 楼宇交
付及入 住手续 房地产客户关系管理 交易办理 销售、催单、成交、催款 建立并完备 客户档案 营销管理与监控 开盘 图3.8 房地产开发 市场营销与推广子流程