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浅谈房产开发项目的成本控制
【摘 要】房产项目的开发,应抓紧成本与管理费用的控制，本人运用自己的专业知识并结合多年的工作经验，对招标阶段、施工阶段以及竣工结算阶段的成本控制进行阐述，以供交流。
标签 房产项目；招标阶段；施工阶段以及竣工结算阶段的成本控制
房产项目的开发,应抓紧成本与管理费用的控制,以及最大限度地减小研究开发、服务、推销、广告等方面的成本费用。然而,要达到这些目标,就要在管理方面对成本给予高度的重视。基于此,本文对房产项目的成本控制进行了探讨。 房产项目的开发,应抓紧成本与管理费用的控制,以及最大限度地减小研究开发、服务、随着国民经济的发展,住房消费已成为我国居民消费的热点、新的投资品种和国民经济新的增长点,同时为房地产开发企业提供了良好的发展机遇。由于目前国内房地产市场竞争日趋激烈,房地产开发企业为了维持企业的生存和发展,必须努力降低开发项目的成本,才能取得竞争中的成本优势。因此做好开发项目的成本管理工作是当今房地产企业经营管理工作的重点,也是撰写本文的目的所在。本人运用自己的专业知识并结合多年的工作经验，对招标阶段、施工阶段以及竣工结算阶段的成本控制进行阐述，以供交流。
1、项目招标阶段是工程造价控制与管理的重要部分，工程招标包括设备、材料采购和施工招标两个方面，通过招投标选择施工单位或材料供应商，这对项目投资及至质量、进度的控制都有至关重要的作用。
（1）严格执行招投标制度，择优选择施工队伍
在招标阶段我们严格执行国家规定的有关招投标制度，引入竞争机制，防止垄断和地方保护，通过公开招标、评标，对施工单位的信誉、资质、技术装备、项目经理及主要施工管理人员的素质等诸多因素进行认真的调查、考核，认真审核施工单位编制的优化网络图，认真做好组织设计方案的论证工作，从技术上、经济上进行对比分析，选出合理利用人力、物力、财力资源的方案，择优确定四家有实力的施工队伍，今次的项目是50万平方米同时开发，我们分成四个标段。
（2）做好招标文件的编制工作
首先做好合同文件中合同清单和合同造价的编制和审核工程，合同的工程量清单应做到项目齐全、内容完整、项目特征表述清楚、数量计算准确。
因为我们同时开发50万平方米的房产项目，我们经营部的人员有限，我们选择有资质、有实力的甲级造价咨询中介编制，预算工程师根据我们提供的施工图及的有关的资料，科学、准确、及时地计算工程量，按照施工合同、现行的计价规则的要求编制合同清单。在计算工程量时就按我们的要求，按分部、分项、分层、分部位分开。例如我们在主体工程量计算中，将项目清单工程量按层、按部分、按构件分开，这样，能够根据工程完成的形象进度，准确地计算出实际完成工程量和进度金额，为工程实施过程中的进度款支付提供合理准确依据。同时按照现行的工程量清单计价规则，做好清单的设置和描述工作，为减少以后的纠纷和索赔。对委托咨询公司编制的预算，我们做好跟踪、监督、协调、复核等工作，确保编制质量；对有代表性的建安主体工程，详细地统计分析有关的经济技术指标，经过汇总、统计、分析，逐步形成一套完整的成本数据与类似工程的各项指标进行对比，寻找各分部分项偏差的原因，从工程量的审核到单价套用的审核到最后取费的审核，层层把关，尽可能做到计算认真、细致、不少算、不漏算、
不高估冒算，在以上基础上保证“量”与“价”的准确合同，做好以后竣工结算的良性循环。其次是招标文件各条款的设置，严格按照《建筑法》、《合同法》、《质量管理条例》、《安全生产管理条例》《施工合同示范文本》等法律法规进行编制。
2、做好施工阶段的造价控制工作
施工阶段是资金投入最大的阶段，是招投标工作的延伸，是合同实施的具体化。加强施工控制，就是加强履约行为的管理。施工阶段成本控制分为如下几个方面：
（1）抓好施工图会审、交底工作及施工组织设计和施工方案的审核。工程部门会同设计单位、监理单位，施工单位及经营部门共同做好施工图纸会审工作。对图纸技术上的合理性、施工上的可行性、工程造价上的最经济性进行审核，着重审查图纸中材料选用不当或设计上的浪费情况，避免因考虑不周或失误给施工带来的设计变更，造成不必要的经济损失。同时鼓励施工单位、监理单位提出降低工程成本的合理化建议，经采用取得一定经济效果的应给予适当的奖励。
（2）加强工程变更及签证的管理。要加强预见性，尽量减少工程变更的发生。建立健全工程设计变更及签证的管理制度，明确工程部门、经营部门人员的职权、分工，确保工程设计变更及签证的质量。在施工过程中发生工程设计变更时，应本着“先算帐、后实施”的原则，在办理每一笔工程设计变更之前，要进行成本费用分析，是否必须办理签证，—旦确定，要求施工单位及时做出报价，并报监理及经营部门审核。严格杜绝现场管理人员违规签证、签证不及时及重复签证等现象的发生。为加强现场的签证及变更的管理，我们设定科学、专业的签证及变更表格，并明确规定变更与签证的适用范围，要求现场签证及变更实行施工与造价，计量与计价分开审核。监理、甲方现场管理人员对现场实际完成的工作情况进行审核和确认，我们根据确认的签证和变更工作内容进行计量，经过双方对数确认签证或变更的金额。对于每项签证，要求明确责任方。这样，监理、甲方现场管理人员必须对现场实际情况作出正确的描述，我们就会根据合同计量和计价。避免承包商由于费用分担不明确等问题拒绝施工，误了工期，也能避免甲方承担了非甲方责任的签证费用。实现对每一宗签证进行计量、计价，及时掌握现场签证的动态造价，便于投资控制。
(3)做好工程进度报量及工程进度款的审批工作。每月的25号左右，对施工单位上报的已完工程进度计量，经营部门要汇同监理单位及甲方的现场管理人员共同对本月完成情况进行工程形象进度的检查和确认，根据分部、分项、分层、分部位的工程量和合同清单，准确计算工程进度。经过深入施工现场，或与工程部门沟通核实已完工程部位，确认量价无误后，按合同约定拔付工程进度款，保证和控制工程进度款及时准确地支付。并协助财务根据工期、进度计划、实际完成工程进度等，编制工程投资计划，有利于开发商的资金安排。同时在实际操作过程中，要注意到现场的实际情况，如厨房、卫生间的防水做法已做修改，减少工程量，内墙的涂料也已取消，在进度款支付和结算的过程中就要扣除这部分的费用。
(4)做好施工过程中的材料、设备的价格确认。施工单位在采购主要材料、设备以前，需将三家以上的材料、设备报价报送工程部门或经营部门，通过监理单位、工程部门、经营部门的共同审核、洽谈，确认，在充分了解市场，货比三家后，将材料、设备价控制在一个合理低价范围内。就如一个镀锌角铁L40*4，施工单位报价是32.5元/m,经我们了解市场，多方询价，最后确认是13.5元/m,节约了费用。
3、工程竣工结算阶段
竣工结算是最终工程价款，直接反映承包商与开发商的经济关系，是开发商最为关心、急于了解的事情。工程竣工验收后，依据国家有关方针政策做好本工程结算的审核工作。施工单位在提交工程结算之前，经营部门汇同工程部门及监理单位、施工单位召开专门结算工作会议，对如何上报工程结算提出具体要求，包括结算上报的时间、内容及格式。一个完整的结算书应该包括封面、目录、编制说明、结算汇总表及明细、材料价调整依据，中标通知书及施工合同等内容，并签字、盖章齐全。施工单位递交完整的结算资料后，先由监理单位审核并签署意见，再报公司经营部门进行审核。
竣工结算是工程成本控制的最后一关，若不能严格把关的话将会造成不可挽回的损失。这是一项细致具体的工作，计算时要认真、细致、不少算、不漏算。同时要尊重实际，不多算，不高估冒算．要保持良好的职业道德与自身信誉。
结束语
工程造价的控制与管理是一个动态的过程。市场经济的变化多端，使得工程投资的确定与控制变得更为复杂化，这就需要对工程成本的管理既全面又有侧重点。在工程实施过程的各个阶段，时时要有成本控制的经济头脑，认真分析和充分利用建设周期中的重要信息，把握住市场经济的脉搏，减少或避免建设资金的流失．最大限度地提高建设资金的投资效益。