loading房地产的种类：一、土地 二、在建工程 三、建成后物业 土地：未开发（农村集体土体）已开发（城市国有土地） 土地所处的状态：生地、熟地、毛地 生地：指已完成土地使用权批准手续，继续进行或部分进行基础设施配套开发和土地平整而未形成建筑条件的土地
毛地：以完成宗地内基础设施开发但尚未完成宗地内拆迁补偿安置的土地
熟地：已完成土地开发等基础设施建设形成建设用地条件可以直接用于建设用地 建成后物业：居住物业、商业物业、工业物业、特殊物业
房地产投资的特性：1一、位置的固定性(不可移动性) 二、寿命周期长 自然寿命 经济寿命 三、适应性 四、不一致性 五、政策影响性 六、对专业管理的依赖性 七、相互影响性 房地产投资的形式：直接投资 间接投资
直接投资 ：投资者直接参与房地产开发或 购买房地产的过程,参与有关的管理工作，包括：从购地开始的开发投资和物业建成后的置业投资。
间接投资 ：将资金投入与房地产相关的证券市场的行为，房地产的间接投资者不 需直接参与有关投资管理工作。
房地产直接投资： 房地产开发投资 投资者赚取开发利润，风险大收益也大 ；房地产置业投资 投资者期望获得收益、保值、增值和消费四方面的利益。
（一）房地产开发投资 ：指投资者从购买土地使用权开始，通过在 土地上的进一步投资活动，即经过规划设 计和施工建设等过程，建成可以满足人们 某种入住需要的房地产产品，然后将其推 向市场进行销售，收回投资获得利润的过 程。
（二）房地产置业投资 房地产置业投资的对象： 增量房地产和存量房地产 增量房地产：指房地产的开发商投资新建设的商品房，俗称“一手房”
存量房地产：指已经被购买或自建并取得所有权证书的房屋，俗称“二手房”
房地产间接投资:（一）购买住房抵押支持证券 （二）购买房地产开发投资企业的债券或股票 （三）投资于房地产投资信托基金
房地产投资之利 :1.相对较高的收益水平 2.能够得到税收方面的好处 3.易于获得金融机构的支持 4.能抵消通货膨胀的影响 5.提高投资者的资信等级
房地产投资之弊 :1.变现性差 非流动性资产 2.投资数额巨大 3.投资回收周期长 4.需要专门的知识和经验
一、系统风险 :对市场内所有投资项目均产生影响、投资者无法控制的风 险. (一)通货膨胀风险 (二)市场供求风险 (三)周期风险 (四)变现风险 (五)利率风险 (六)政策风险 (七)政治风险 (八)或然损失风险
二、个别风险 ：仅对市场内个别项目产生影响、可以由投资者控制的风险. (一)收益现金流风险 (二)未来经营费用风险 (三)资本价值风险 (四)比较风险 (五)时间风险 (六)持有期风险
风险对房地产投资方向选择的影响 (一)投资者根据不同类型房地产投资风险 的大小,确定其合理的投资收益水平; (二)投资者尽可能规避控制或转移风险. 风险与投资组合 ：投资组合理论:在相同的宏观经济环境变化下,不同 投资项目的收益会不同的反应。把适当的投资项目组合起来便可以达到一个最终和最理想的长远投资策略。 在一个固定的预期收益率下使风险最低或是在一个预设可接受的风险下使收益最大化的投资组合。
房地产开发的主要程序 ：一、投资机会选择与决策分析 （最重要的）二、前期工作 三、建设阶段 四、租售阶段
一、投资机会选择与决策分析 ：1投资机会选择：投资机会寻找、筛选 2决策分析：市场分析、项目财务评价 二、前期工作 ：1.分析拟开发项目用地的四至范围与特征和规划允许用途及获益能力 的大小; 2.获取土地使用权; 3.征地、拆迁、安置、补偿; 4.规划设计及建设方案的制定; 5与城市规划管理部门协商、获得规划部门许可; 6.施工现场的水、电、路通和场地平整 7.市政设施接驳的谈判与协议 8.安排短期和长期信贷 9.对拟建中的项目寻找预租(售)的客户 10.对市场状况进行进一步的分析,初步确定目标市场、租金或售价水 平 11.对开发成本和可能的工程量进行更详细的估算 12.对承包商的选择提出建议,也可与部分承包商进行初步洽商 13.开发项目保险事宜洽谈 获取土地使用权的方式 ：1.土地使用权划拨 2. 土地使用权出让 3.原有划拨土地上存量房地产土地使用权 4.与当前土地使用权拥有者合作
土地使用权出让方式 ：(1)招标出让 (2)拍卖出让 (3)挂牌出让 (4)协议出让
土地使用权出让 ：国家将一定年限内的国有土地使用权出让 给土地使用者,由土地使用者向政府支付土 地使用权出让金的行为. 1 该土地使用权有偿有限期使用. 2该土地使用权在法律规定范围内转让、出 租或抵押,其合法权益受国家保护.
土地使用权转让：土地使用权出让后,土地使用权受让人将土 地使用权转移的行为,包括出售、交换和赠与等.
土地使用年限 ：土地使用权受让人在出让地块上享有土 地使用权的总年期. 毛地价 ：政府在出让未经拆迁安置补偿的旧城区土地 (毛地) 、或未进行征地补偿的新区土地 (生地)时所收取的金额. 毛地价通常包括土地使用权出让金和城市建 设配套费. 熟地价 ：当政府出让已经具备\七通一平\、\五通一 平\或\三通一平\建设条件的土地(熟地)时所 收取的金额,或土地使用权人将已经具备建 设条件的熟地转让时所收取的金额 1熟地价包括:土地使用权出让金、城市建设 配套费和土地使用费 2土地使用者因使用国有土地而需按规定每 年支付给政府的费用. 土地开发费. 二、旧城区房地产开发的特点 ： 1.人口密集,建筑密度高. 2.建筑物多是危旧房,但须支付补偿费,并且 会发生拆除清理费. 3.开发项目相关的市政设施及公共配套设施 费由开发商承担. 4.规划条件苛刻. 5.土地费用较高. 三、新城区房地产开发的特点 ：1.拆迁安置比较容易.拆迁安置补偿费较低. 2.规划条件限制较少. 3.征地审批困难,征地费用较高. 4.配套设施均需开发商建设. 5.项目相关的道路系统建设费用需由开发商 承担. 6.开发商需支付较高的绿化费用. 四、土地一级开发： 由政府或其授权委托的企业,对一定区域范 围内的城市国有土地(毛地)或农村集体土地 (生地)进行统一的征地、拆迁、安置、补偿, 并进行适当的市政配套设施建设,使其达到 熟地标准,再对熟地进行有偿出让或转让的 过程.
(一)土地使用权出让过程中的规划管理 ： 1出让城市国有土地使用权之前应当制定控制性详细规划. 2 出让的土地,必须具有城市规划行政主管部门提出的规划 设计条件及附图. 3 规划设计条件通常包括:地块面积、土地使用性质、容积 率、建筑密度、建筑高度、停车位数量、主要出入口、绿 化率、须配套的公共设施和工程设施、建筑界限、开发期 限及其要求. 4土地使用权受让方在办理《建设用地规划许可证》时，必 须持有附具城市规划行政管部门提供的规划设计条件及 附图的土地出让合同，取得《建设用地规划许可证》后， 方可办理土地使用权权属证明
(二)房地产开发过程中的规划管理 ：1.开发项目选址、定点审批阶段----《选址规划意见 通知书》 2.申请建设用地规划许可证阶段---- 《建设用地规划 许可证》：主要规定用地性质、位置和界限。 3.规划设计条件审批阶段----《规划设计条件通知书》 4.设计方案审批阶段----《规划设计方案审批通知书》 5.建设工程规划许可证阶段----《建设工程规划许可证》
6.竣工验收阶段
开发项目规划设计方案中的主要技术经济指标： 1. 规划建设用地面积 2. 建筑容积率 3. 建筑密度(建筑覆盖率) 4. 有效面积系数
建筑容积率 ：项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地面积之比. （附属建筑物计算在内,但注明不计算面积的附属建筑物除外. ）
建筑密度(覆盖率)项目用地范围内所有建筑物的基底面积之和与规划建设用地面积之比. 有效面积系数 ： 建筑物内可出售或出租建筑面积与总建筑 面积之比. \两书\制度: 《住宅质量保证书》 《住宅使用说明书》
合同 1.面积的确定: 2.价格与费用 3.合同纠纷的处理4.中途变更规划和设计 5.保修期 房地产转让：指房地产权利人通过买卖 赠与或其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。它主要有房地产买卖、交换、赠与、以房地产抵债、以房地产作价出资 或者作为合他人成立法人使得房 地产权利发生转移、因企业兼并或者合并房地产权属随之转移等六种方式 1商品房预售概念 ：房地产买卖是房地产转让最基本的形式。 目前房地产买卖主 要有商品房预售、商品房销 售、二手房买卖、商品房预售合同转让、房屋在 建工程转让等类型。 商品房预售：指房地产开发企业在取得预售许可 证后将正在建设中的房屋预先出售给承购人 , 由 承购人支付定金或价款的行为。
2.商品房预售条件 : ①己交付全部土地使用权出让金 , 取得土地使用 权证书 ; ②持有建设工程规划许可证 ; ③按提供预售的商品房计算 , 投入开发建设的资 金达到工程 建设总投资的 25% 以上 , 并已经确 定施工进度和竣工交付日期 ; ④向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登 记 , 取得商品房预售许可证明。 3.商品房预售的一般流程 ：第一步 , 预购人通过中介、媒体等渠道寻找中意楼盘 ; 第二步 , 预购人查询该楼盘的基本情况 ; 第三步 , 预购人与开发商签订商品房预售合同 ; 第四步 , 办理预售合同文本登记备案 ; 第五步 , 商品房竣工后 , 开发商办理初始登记 , 交 付房屋 ; 第六步 , 与开发商签订房屋交接书 第七步 , 办理交易过户、登记领证手续。 4.商品房预售合同转让基本流程 ：商品房预售合同经登记备案后 , 买受人将 其向房地产开发企业预购的商品房再转让 给他人的行为。 商品房预售合同转让的一般流程为 : 第一步 , 预购人将经交易中心登记备案的预 售合同通过中介等渠道寻找受让人 ; 第二步 , 签订预售合同权益转让书 ; 第三步 , 预售合同转让登记备案。房地产抵押：指债务人或者第三人以不转移占有 的方式向债权人提供土地使用权、房屋和房屋期 权作为债权担保的法律行为。在债务人不履行债 务时,债权人有权依法处分该抵押物并就处分所得 的价款优先得到偿还。
?房地产抵押按房地产的现状主要可分为 : 土地使用权抵押、建设工程抵押、预购商品房期权抵押、现房抵押
土地使用权抵押：指以政府有偿出让方式 取得的土地 , 且土地上尚未建造房屋的土地使用权设定抵押。
在中国,土地所有权不能抵押 ,以行政划拨方 式取得的土地使用权不能单独抵押。
2.土地使用权抵押流程 第一步 , 债务合同( 主合同)依法成立,为履行债务 合同 , 抵押人提供其依法拥有的土地使用权作担保。 第二步 , 抵押人与抵押权人签订土地使用权抵押 合同 ( 从合同 ),将依法取得的土地使用权设定抵押? 第三步 , 抵押双方将抵押合同、债务合同及房地产权属证书等有关资料到房地产登记机关办理抵押登记。 第四步 , 领取房地产其他权利证明及经注记的房地产权属证书 (三)预购商品房期权抵押 ： 指商品房预购人将已经付 清房款或部分付清房款的预购商品房期权设定抵 押。未付清房款的预购房设定抵押应符合以下条件 :（1）抵押所担保的主债权