loading从拿地到开盘，快周转的极限到底是几个月？
前天，明源君发了《别人拿地5个月就开盘，你却要1年？因为人家有6个项目总，而你只有1个》，跟大家谈了一下，在追求快周转的时候，各条线如何建立快周转意识，在快周转的整体战略下应该如何分工。 但是就算是最极致的快周转，也不可能做到每个环节都快。例如工程施工，很多物理性条件就限制了快周转，否则就会影响工程质量。这也是最近很多人质疑追求极致化快周转的原因。 那么，企业在追求快周转的路上，极限值到底是多少？整个环节链条上，又应该在哪些关键环节重点发力？今天明源君接着来跟大家聊。1
从拿地到开工房企之间80%的差距就已经拉开很多房企的快周转主要看3个指标，拿地多久开工，多久能开盘，现金流多久能回正。比如某房企要求项目拿地2个月开工，5个月开盘，开盘当日去化要达到70%（100亩以内）。更狠的某房企要求拿地1个月就开工，3个月就开盘。最极致的房企甚至做到了摘地当天就开工。 标杆房企之所以对于开工时间的要求这么极致，一是因为开工时间就是起跑，决定了80%的竞争优势；二是因为这块时间，没有刚性时间，确实有无限压缩的空间。根据统计，房企之间运营周期的偏差在“拿地-开工”阶段的差距是最明显的。同一个城市，例如东
北某城市，速度最快的房企可以达到最慢房企的30倍！因为优秀的房企能够通过工作前置和工作的并行穿插，把正常的时间周期进行折叠。 例如，祥生拿地要做到五前置（团队、设计、采招、融资、营销），基本上在拿地阶段，设计方案就已经做好了，基本比传统开发商拿地相当于把工作提前了至少1个月左右。通过前置，祥生在成熟的根据地可做到拿地1个月内开工，4个月开盘，首开卖掉70%，8个月现金流回正。 中南地产针对快周转提出的“六快六先”策略，也是一样的逻辑。要达到这样极致的速度，必须要做到5点： 1、团队前置，还要快速形成战斗力
祥生团队前置要求，拿地前，项目总和7大员就全部到位。一有意向拿地，马上组建团队。项目团队越早组建、越早介入投资谈判，对项目风险识别、后续快速开发越有利。 队伍要建得早，还要建得强。碧桂园、中南都是“新老搭配”的策略，让经验丰富的老马领队，搭配拼劲足的年轻人，方向对、马力足，前进速度自然块。 2、融资前置，提前对接 拿地前就对接合作伙伴、金融机构,做好融资预案。 3、营销前置，前后端环节要打穿
营销前置就是要快速做好产品定位，快周转的关键就是建得快、卖得快、回款快。要想卖得快，很大程度上就取决于你的产品定位，一旦产品定位错了，去化速度起不来，前面抢的时间全部白费。项目定位要以保证产品适销对路、开盘实
现倾销为原则。 如果营销不前置就会出现前后端脱节，有些项目拿地的时候投拓做了定位，摘地之后营销又推翻重来，定位反复就会造成设计反复，怎么都快不起来。 祥生的营销前置，在拿地之前就要做好三点：
首先做好市场精准定位，前期先定位再定案，不允许反反复复；其次，确定产品类型，做好定案。即做什么产品体系，配置标准如何等；其三，做好营销三宝，即售楼处、示范区、样板房的各自标准全部确定好，并让设计单位在祥生标准化前提下套图。 4、设计前置，是缩短周期最关键的环节 设计前置是拿地-开工阶段的关键，因为这一块往往是很多房企的瓶颈。一旦设计决策反复，周期就可能无限拉长。要让设计周期可控，要有统一的决策标准，设计前置要做到三点： 一是标准化，对于实行产品标准化的房企，新项目尽量选取产品库的产品，缩短设计周期，要把工期短、能快速预售的产品放在首期供货中，实现产品快速入市。 其次，所有的设计工作前置，项目内部立项后，即可开始规划设计工作。提前了解当地规划设计要求及要点，保证不踩政府红线。摘牌前要提前预报规划方案，基本要通过规划部门预审批。 同时，勘探先行进场。提前进入地块详勘并取得详勘报告，这样可以提前了解目标地块的地质情况，为基础设计提供参考，也为前期工程提供依据。 第三，设计与报建报批基本同步。祥生最快的项目，上午拍了地，下午就能把方案报上