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一、市场调研及分析
赣榆县概况
赣榆位于江苏省东北端，隶属江苏省连云港市，东临黄海，西与山东临沂市接壤，北通青岛，南襟新亚欧大陆桥东桥头堡连云港，是全国最早的沿海开放县之一。全县18个乡镇，总面积 1402.5平方公里，人口 108万，境内有山、有海、有平原，面积各占1/3，山青
水秀，土地肥沃，气候宜人，素以\享山川之饶，受渔盐之利\的福地为人称道。
赣榆县拥有６2.５公里黄金海岸， 1.53万公顷滩涂，7.2万公顷浅海域，7000平方公里近海渔场，是江苏省最大的水产育苗基地，拥有 198家工厂化海淡水育苗场。平原地区土地肥沃，农作物品种丰富，农业生产综合实力跻身全国百强县行列，是全国商品粮基地县和全省食品工业大县。同时地藏丰富、工业门类齐全，已形成化工、纺织、机械、煤炭、建材、
食品等十大工业体系。被江苏省政府命名为\建筑之乡\。
“十五”期间，赣榆将突出加快发展的主题，抓住结构调整这条主线，以改革开放和科技创新为动力，着力实施工业立县、民营富县、科教兴县、依法治县和城市化战略，全面提升全县经济的综合实力和竞争能力，促进各项社会事业协调发展。五年间，全县工业经济将进一步调优、调新、做大、做强，实现跨越式发展。利用已有的优势，优化农业结构，确保农业强县的地位，发挥地域优势做大做强水产养殖和海洋、滩涂旅游业，同时加大工业投入，以高效益低污染的新型工业为发展的主导。初步预计五年间工业年销售收入年均递增5—8%，利税年均增长4—6%，技改投入增长保持15%以上，对外出口年均递增10%以上。
2、国民生产总值。
2004年全县实现国民生产总值65.45亿元，财政收入3.41亿元，连续三年GDP增幅保持
在10％以上，继续保持连云港地区领先地位。
3、产业调整显现外来消费能力增加。
农业是赣榆县的龙头产业所以在赣榆的国民生产总值中第一产业占了很大的比重，第二产业一直保持着平稳的发展，但随着产业结构的调整第三产业在国民生产总值中所占比例越来越大。2002年第一产业为22.68亿元占国民生产总值的30.8，第三产业仅占国民生产总值的27.1%，到2004年第一产业 22.02亿元，占国民生产总值的 34.8%，而第三产业则有了较大的提升，2004年第三产业产值21.66亿元，占国民生产总值的35.1%，可见，整个产业业态
已经向更加优化的方面发展。
赣榆经济增长的动力由农业“一枝独秀”转变为现在的第一、三产业。第三产业比重的逐步增
加将有效的吸纳更多外来劳动力的进驻有效促进赣榆商贸业的发展。
城市化进程加快及外来人口增长。
赣榆政府不断加大招商引资力度，推动了工业及第三产业的发展，提供了更多的就业岗位；促使城镇的人口不断增加。2003年赣榆县人口数量为 106.91万人，城镇人口为13.9
万人，随着赣榆县经济社会的发展和城市化进程的不断加快到2004年赣榆县人口总数为107.93万人，比03年增长约1%，而城镇人口则为15.96万人，比03年上涨了12.9%。
城镇人口的增长带来对城镇的生活消费需求的增长，将有力的促进当地商业的发展。
人均可支配收入及消费能力提高
2002年赣榆县城镇人均可支配收入6853元，农民人均纯收入2991元，03年城镇人均可支配收入7782元，农民人均纯收入3139元。 2004年产业结构调整初见成效城镇人口平均
可支配收入8872元，农民人均纯收入3501元，消费逐步转变为发展型消费。
商业整体状况：
2004年赣榆县全年实现社会消费品零售总额21.55亿元，比上年增长11.7%；分行业看，批发零售贸易业零售额18.14亿元，增长10.9%；餐饮业3.09亿元，增长17.49%；其他行业0.32亿元。农工商、华联超市得到成功发展；一品粥、永和豆浆先后顺利落户。连锁超市、便利店等新型商业业态得到消费者的认可，规模商业效应凸显，成为最具竞争优势、最有自身活力、
最显突发成长的市场经营业态。.
2004年的赣榆县商品交易市场交易活跃，商业经纪队伍全面扩大。年末全县共有商品交易市场67个。商品交易市场成交额48.96亿元，比上年增长25.5%。新东方市场投入运营。亿家园家居超市工程全面完成，时代广场和万隆步行街运营状况稳健，华中商贸城工程顺利竣工。私营个体经济成为商品交易市场的主体，年内新发展个体工商户3455家、私营企业417家。年
末个体工商户达11134户，私营企业1553户。
7.商业街运营状况及分析
赣榆县城现有已建成的三条商业街，已经开街经营的有两条，情况分别如下：
时代广场商业街
概况：
时代广场商业街是（温州）连云港嘉利投资发展有限公司开发的商业项目，是在赣榆原商业中心的老街上开发新建的，总建筑面积为5.5万平米，全长约300 米，商铺共分两层，一期于2002年5月开工，建筑面积为2.3万平米，二期于2003年12月开工，建筑面积1.4万平米，，三
期于2005年7月开工建筑面积1.6万平米。
商业经营分析：
经营业态主要为服装、鞋帽类，在三层有简单的餐饮、休闲场所。由于是首先在赣榆推出的现代商业街，同时又是在当地的传统商业老街上建设的，一开始就吸引很多投资客和小商户
的关注，目前看经营较为成功。
租金情况表：
租金（元/M2/
店铺面积（M2） 年租金（万元/年/间）
备注
店铺地段区
位
月）
一层
最佳铺位
104
120M2
15
非常男孩专
卖店
西侧
g
57
50--60
3.5--3.7
不规则商铺面积未计
中段
39
50--60
2.3--2.5
不规则商铺面积未计
东侧
27
50--60
1.5--1.7
不规则商铺面积未计
二层
西侧
25
约40
1.2
不规则商铺面积未计
中段
16.7 6.5
40
0.7---0.8
不规则商铺面积未计 不规则商铺面积未计
东侧
约40
0.3左右
该项目一层西临华中路的铺位出租率相当高，主要原因是靠近主入口，而且是品牌店的首选场所，能对购物者形成吸引力；中街次之； 东街的铺位经营情况较差，二层商铺的经营状况有自身的许多不同之处。单个商铺的经营面积一般都在40M2左右，租金情况却有很大的不同。 且二层整体的经营状况都不是很好，虽然在招商上有免税、免物管费及最早提出零租金的优惠条件，东段至今也没有做起来， 分析原因：
一是考虑到便捷的因素，购物者一般都愿意在一层购物，而不想去爬楼，主要是传统的购物心理使然，同时个体经商者也普遍具有这种认知心理； 二是东段没有做好人流的出入口，给购物者以很不方便来回走动的感觉。有经验且有实力的商户多愿选择在一层，二层集中了许多经验不足或缺乏资金的商户，这样市场培育期就大大延长，出现大量没有租出去的商铺。
※深港商业总汇
项目概况：是（无锡）赣榆南洋房地产开发公司开发的在建步行街商业项目。处于城北华中路与东关路之间，以老沙汪河为轴线，东西走向全长720米，南北街宽约60米，层高5.2米，占地4.8万M2，总建筑面积5.2万M2，由无锡第五建筑公司承建。
商业经营分析：该项目的商铺设计为每户一至三层联体，中间内设楼梯，一层门面，二、三层