loading
万科.房地产项目可行性研究报告（模板）
第1章
1.1.
1.2. 1.3.
第2章
2.1. 2.2. 2.3. 2.4.
第3章
3.1. 3.2. 3.3.
第4章
4.1. 4.2. 4.3. 4.4. 4.5. 4.6.
第5章
5.1. 5.2.
第6章
6.1. 6.2. 6.3. 6.4.
第7章
7.1. 7.2. 7.3.
第8章
目 录
总 论 ........................................................................... 3 项目背景与概况 .................................................................. 3 主要技术经济指标 ............................................................... 7 问题与建议 ...................................................................... 8 项目投资环境与市场研究 ......................................................... 9 投资环境分析 .................................................................... 9 区域房地产市场分析 ............................................................ 11 销售预测 ....................................................................... 15 营销策略 ....................................................................... 19 建设规模与项目开发条件 ........................................................ 21 建设规模 ....................................................................... 21 项目概况现状 ................................................................... 21 项目建设条件 ................................................................... 22 建筑方案 ....................................................................... 26 设计依据 ....................................................................... 26 项目设计主题和开发理念 ........................................................ 26 项目总体规划方案 .............................................................. 27 建筑设计 ....................................................................... 28 结构设计 ....................................................................... 29 给排水设计 ..................................................................... 30 节能节水措施 .................................................................. 32 设计依据 ....................................................................... 32 建筑部分节能设计 .............................................................. 32 环境影响评价 .................................................................. 33 编制依据 ....................................................................... 33 环境现状 ....................................................................... 33 项目建设对环境的影响 .......................................................... 34 环境保护措施 ................................................................... 34 劳动卫生与消防 ................................................................ 35 指导思想 ....................................................................... 35 职业安全卫生健康对策与措施 .................................................... 35 消防设计 ...................................................................... 36 组织机构与人力资源配置 ........................................................ 38
8.1. 8.2.
第9章
组织机构 ....................................................................... 38 人力资源配置 ................................................................... 38 项目实施进度 .................................................................. 39
9.1. 9.2. 9.3.
第10章
10.1.
10.2. 10.3. 10.4. 10.5.
第11章
11.1. 11.2. 第12章
12.1. 12.2. 12.3. 12.4.
第13章
13.1. 13.2. 13.3. 第14章
14.1. 14.2. 项目开发期 .................................................................... 39 项目实施进度安排 ............................................................. 39 项目实施过程控制措施 ......................................................... 39 项目招投标 ................................................................... 41 工程项目招标投标概述 ......................................................... 41 工程项目招标投标因素分析 ...................................................... 42 招标依据 ...................................................................... 44 招标范围 ..................................................................... 44 招标方式 ...................................................................... 44 投资估算与资金筹措 ........................................................... 45
投资估算 ...................................................................... 45 资金筹措 ...................................................................... 45
财务评价 ..................................................................... 47 项目评估依据 ................................................................. 47 财务评价基础数据的选择 ........................................................ 47 财务评价 ...................................................................... 47 不确定性分析 .................................................................. 48 社会评价 ..................................................................... 49
项目对社会的影响分析 ......................................................... 49 风险分析 ...................................................................... 50 社会评价结论 ................................................................. 51
研究结论与建议 ............................................................... 52
可行性研究结论 ............................................................... 52 建议 .......................................................................... 52
1.1.项目背景与概况
1、 项目名称：
湘水明珠居住小区一期（1、2、3号楼）项目
2、 承办单位概况
单位名称：衡阳富邦升辉房地产开发有限公司 单位性质：有限责任公司（外国自然人独资） 注册资金：港币2,000万元
单位住所：衡阳市珠晖区沿江路29号 业务范围：房地产开发、销售 法定代表人：吴小平
企业负责人：吴小平，男，1965年9月30日生于湖南。现年43岁，自2001年 3月在加拿大定居，1986年7月毕业于长沙铁道学院，获学士学位；1986年分配到广 州广铁集团任职；1989年调任广州市团委工作；1990年调任广州市花都开发区任副 主任；1992年起从事房地产业，创建广州富邦升辉投资有限公司， 先后在广州花都建 永裕楼、君兰苑、龙华楼、阳光倚翠阁、阳光家园、翠华花园等住宅小区，多次获得 花都区纳税先进民营企业家称号。期间，在加拿大、江西、广东连州、清远及其地区 投资房地产开发，其中在加拿大兴建的“锦绣中华城”是温哥华最大的华人居住小区。 2006年4月12日创建衡阳富邦升辉房地产开发有限公司，任执行董事。在衡阳兴建 湘江东岸南段风光带并建设大型住宅小区一一湘江明珠。为提高衡阳人民的生活质 量、提升衡阳的城市品位贡献力量。
建设单位简介：衡阳富邦升辉房地产开发有限公司是由衡阳市政府在 国中西部招商会中引资过来的加拿大独资企业，
2006年中
并经衡阳市工商行政管理局批准成立
的一家房地产开发、销售为一体的综合性开发经营企业，公司下设管理部、技术部、
财务部、工程部、销售部等，现有职员 26人，其中高级职称1人，中级职称7人， 公司人员大都
是经验丰富的专业人员，年开发能力为
50万多平方米。
公司负责人吴小平先生于1990年开始涉及房地产，并于次年注册成立了广州市富 邦升辉房地产开发有限公司，十五年间先后开发了总建筑面积
60余万平方米的中、
高档住宅，总开发套数5000多套，销售业绩一直良好，曾创广州市花都区楼盘销售 之最，是广州市花都区纳税先进民营企业，花都区经济发展先进企业，公司董事长吴 小平先生也多次荣获“花都区先进民营企业家”荣誉称号，花都区的主要领导都称该 公司“实力较雄厚，开发建设能力较强”。
2006年3月，由衡阳市委领导带队考察组一行 5人亲赴广东对湘江风光带南段建 设意向单位
广州市富邦升辉房地产开发有限公司进行了为期
3天的考察并参观了其开
发建设的翠华花园、阳光花园等四个楼盘。通过考察一致认为广州市富邦升辉房地产 开发有限公司具有实力，具备项目建设开发资质，并完全有能力把湘江东岸风光带南 段建设成为理想中的人文和谐小区。
衡阳富邦升辉房地产开发有限公司拥有资产 2.4亿，其中已拥有土地使用权面积 为238亩，按每亩70万元估价（已完成征地拆迁）近1.7亿，另外风光带建设投资 7521万元。
3、 可行性研究报告编制依据
（1） 与委托方签订的咨询协议；
（2） 国家计委计办投资[2002]15号审定的《投资项目可行性研究指南（试用 版）》 （3） 国家发展改革委员会、建设部联合颁发的《建设项目经济评价方法与参数 （第三版）?；
（4） 《城市房地产开发经营管理条例》； （5） 《房地产项目经济评价方法》。
4、 编制范围
依据国家有关政策、法律、法规、规程、规范，对湘水明珠居住小区一期
（1、
2、
3号楼）项目建设的目的、必要性、项目区域概况、项目规划方案及建设内容、项目建 设组织管理、
项目招标方案、投资估算、融资方案与效益分析、财务分析、项目风险
分析等方面进行全面论证和研究。
5、项目提出的理由
① 项目建设符合国民经济发展
当前，我国国民经济运行正处于一个特殊发展时期，为了促进国民经济的稳步健 康发展，必然要求扩大内需，优化消费结构，把住宅建设作为推动国民经济发展的支 柱产业之一。根据国家统计局的分析和研究，房地产对国民经济的拉动作用约 1.5 — 2 个百分点。衡阳房地产占GDP勺比重还将快速上升，对 GDP勺贡献率还将逐步增大。
根据国家有关部门的分析和预测， 我国居民住宅目前正在从生存型向舒适型方向 转变，到
2008年，我国城镇居民人均建筑面积将达到 22平方米，平均每户拥有一套 功能基本齐全的住房，
住房消费占整个消费的比重将达到
15%城市化水平将提高到
2010年达到人
36流右。我国居民住宅的近期发展目标是户均一套、人均一室，力争
均建筑面积35平方米，主导户型为三室两厅和两室两厅。
正因为房地产投资的带动作用较大， 展，将建筑业列为国家的支柱产业之一。
② 项目对城市建设将起到促进作用
国家为推动我国国民经济的持续健康稳定发 因此，本项目的建设是国民经济发展的需要。
2007年12月24 日，在湖南省各民主党派省委、无党派人士和省工商联参政议政 联合调研课
题组向湖南省委、省政府提交的《 与对策研究总报告》中，提出要把
“ 3+5新型城市群建设及产业发展思路
“3+5新型城市群打造成为功能互补的高新产业聚
集区、发展布局合理的新型城市连绵区、中部领先的现代大商业区、环境优美的综合 生态区。
衡阳作为“3+5新型城市群建设的中心城市之一，其经济发展速度在湖南区域经 济中领先地位更加突出，对全省各地乃至中南地区都具有较强的辐射力，在以长株潭 为中心的“ 3+5”城市群发展建设的环境下，衡阳市委市政府提出要突出衡阳城市形 象建筑，提高衡阳城市品位，加强城市辐射功能的目标。根据湖南省住宅与房地产业 2010年规划，未来10年内湖南省将斥资3327亿元打造城市住宅，使城镇人均住宅建 筑面积增加到30.18平方米。
目前，衡阳市的人均住宅面积偏小，而且居住条件也比较差，与湖南省住宅与房 地产业发展规划相差甚远。因此，改善衡阳市人民的居住条件已经成为衡阳市政府特