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（二）房地产泡沫
一般认为，作为泡沫经济的载体起码有如下两个特点：第一，供求关系不宜达到均衡；第二，交易成本较低。由于股票和房地产在一段时间内供给量不宜大幅增加，而且股票和房地产交易价值较高，交易手段比较规范，交易场所相对集中，交易成本比较低，因此在股票和房地产市场上最容易发生泡沫经济，股票和房地产亦成为泡沫经济的主要载体。而房地产产品既是生产要素，又是生活必需品，市场前景十分广阔，房地产投资一旦成功，很容易获取暴利。也正是由于对暴利的追逐，在房地产业繁荣时期，不断有新的投资者加入，伴随着一夜致富的神话不断发生，房地产泡沫也就出现了。 1．我国房地产泡沫的存在性分析
房地产是泡沫经济的主要载体之一。目前我国商业银行正处于改制过程中，银行贷款都比较谨慎，而房地产贷款相对于其他贷款项目而言收益较高，风险较小，所以商业银行很容易就对开发商给与资金上的支持，客观上支持了房地产的过度开发。
结合《中国行业景气分析报告（2002-2003年）》给出判断房地产泡沫的“五高标准”，即投资的持续超高增长、消费的持续超高增长、房价持续大幅攀高或持续居高不下、房地产投资所占比重高及房价收入比明显偏高，从生产、交易、消费三方面进行分析。
从生产方面，房地产开发投资持续超高增长，2001-2004年全国房地产开发投资增长率持续以20%速度递增，之后也高居不下（见图3）。
45.00@.005.000.00%.00 .00.00.00%5.00%0.00 0120022003200420052006200720082009全国上海
图3 2001-2009年房地产开发与固定资产投资比
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资料来源：上海易居房地产研究院。
从交易方面，商品房销售额急速增长，1999-2004年全国商品房销售额平均年增幅28.3%（见图4），其中不乏投机炒作的结果，导致了房价的高速上涨显示了市场需求旺盛，房地产泡沫明显。
10000900080007000600050004000300020001000019992000200120022003200420052006200720082009全国上海
图4 1999-2009年全国及上海商品房平均销售价格
资料来源：上海易居房地产研究院。
从消费方面，房价的高速增长已超越了居民的消费能力，高房价使众多购房者却步。房价收入比是国际通用的衡量一国是否存在房地产泡沫的指标，其公式为：
房价收入比=（商品房平均销售价格*套均面积）／城镇家庭年度可支配收入 2000年至2004年中国主要城市房价收入比计算结果如表3：
表3 部分城市房价收入比情况（%）
项目 北京 成都 广州 上海 杭州 2000年 12.92 8.91 11.1 ----- 12.7 2001年 13.89 8.58 10.6 ----- 16 2002年 11.29 8.89 11.2 ----- 15.9 2003年 10.97 10.97 15.7 15.9 2004年 9.38 9.38 16 17 9.3 ----- 资料来源：中国房地产行业报告。
按照世界银行的标准，发达国家的房价收入比一般在1.8-5.5倍之间，发展中国家的房价收入比一般在3-6倍之间。而目前我国全国范围内的房价收入比己经超过7-8倍。2003年至2004年房屋销售价格与可支配收入比较如图5：
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25.00 .00.00%房屋销售价格增速10.00%5.00%0.00 03200420052006200720082009城镇居民可支配收入增速
图5 2003-2004年房屋销售价格与可支配收入上涨增速
资料来源：中国房地产行业报告。
2007年房屋销售价格增速甚至超过了城镇居民可支配收入增速，确实说明我国的房地产市场泡沫确实存在。
2．房地产泡沫与个人住房贷款风险
泡沫经济往往会给金融部门传递错误信息，泡沫经济伊始，经济一片繁荣，资产价格不断上涨且购买旺盛，投资者纷纷增加投资，投机者也伺机逢低买入资产等待升值，金融信贷大幅增加，随着资产价格节节上涨，银行手中的抵押越来越值钱，银行业务越做越大，利润也水涨船高。这种状况持续一段时间后，泡沫经济特征已十分明显，有识之士逐渐觉察并开始发出警告，而这时资产价格一般还会缓慢上涨。但此时，一有风吹草动，如中央银行提高利率，就会有投机者争先恐后抛售资产，资产价格急剧下降，泡沫经济就破灭了，其后果便是银行抵押资产(主要指房地产)严重缩水，大量贷款变成银行坏账，如果发生银行挤兑，金融机构连锁倒闭，股市崩溃，利率上升，金融危机就发生了。
由于土地位置固定，资源稀缺，房地产本身就是银行良好的贷款抵押物，发生房地产泡沫时，房地产价格持续上涨，这时银行更是乐于向房地产业提供贷款，有的银行甚至会许以优良条件吸引客户。房地产泡沫膨胀期，这些贷款都是银行的优质资产，为银行带来很大的利润，可一旦泡沫破灭，房地产价格急剧下降，当房地产价格低至贷款金额以下时，这些贷款就反过来成为银行的不良资产了，当不良资产的数量超过银行贷款总量的一定程度时，银行本身的财务状况就会恶化，容易发生挤兑现象，爆发银行危机。
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（三）商业银行流动性过剩
1．商业银行流动性过剩的原因分析
目前普遍认为引起商业银行流动性过剩的原因有：（1）长期以来“高储蓄、高投资一低消费”的经济增长模式；（2）长期增长的贸易、资本双顺差与人民币升值的滞后性；（3）国有银行改革、金融创新以及区域金融发展不平衡。
大凡按市场经济规律运作的经济个体，都有追逐利润最大化的冲动，商业银行也不例外。为实现收益的最大化，商业银行吸收存款的行为会在存款的边际成本等于存款运用所带来的边际收益的时候停止，银行有自身的目标函数来约束自身的经营行为，其吸收存款的规模取决于资金能否顺利地投放到市场上去。当资金的投放受到约束时，银行会对存款的吸收进行调整，因而其吸收存款的冲动和规模都是有限的。
但是，我国的商业银行在股份制改革前，由于银行为维护自身和政府的信誉，长久以来都在被动地吸收存款。由于国有企业改革和私营经济发展需要大量的资金，国家没有对商业银行的信贷给予严格的控制，银行还没有面对严重的信贷约束。但随着我国对外日益开放，国家对金融风险越来越重视，商业银行的资本充足率开始成为一个硬性的约束，国家开始对商业银行的信贷行为加以控制。同时，在国内经济过热的情况下，信贷更是成为宏观调控的重要对象。再加上人民币汇率的低估引起的国际资本的输入，商业银行的流动性过剩问题更加突出。 2．流动性过剩对个人住房贷款风险的影响
货币市场的高流动性主要缘于目前有利可图的行业太少，银行难以找到一个比较合适的放贷企业。近年来，由于市场竞争加剧，行业利润率趋于下降，高利润率的投资领域不多。在此情形下，房地产业的高利润率自然吸引银行去放贷。而窗体顶端房价的快速上涨，也为一些投资者进入这一领域提供了一个机会。但投资者的资金，主要来自银行。所以，在目前新增人民币贷款中，房地产业占了大头。
房地产业集中过多的银行资金，会导致金融机构对单一产业发放贷款集中度过大的风险。在流动性过剩压力下，为保证业务增长和提高盈利能力，商业银行存在盲目竞相追逐大户，非理性降低贷款条件的冲动，从而不利于有效防范信贷风险。特别是房贷相对来说是优质资产，银行两头放，一边为开发商贷款，另一边放消费者的按揭，两边的
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