loading对经济适用房实物补贴下效率损失问题的探究
【摘要】：经济适用房政策是我国当前解决中低收入阶层住房问题的主要方式，对经济适用房的补贴也是我们解决低收入人群买房问题的有意尝试。而当前我国采用的实物补贴有存在了诸多问题，对对经济适用房的政策效果有着重要影响。本文主要从实物补贴下效率损失的角度出发，得出实物补贴不如货币补贴的结论，并给出意见。 【关键词】：经济适用房；住房补贴 ；
经济适用房是指政府提供政策优惠，限定建设标准、供应对象和销售价格，具有保障性质的政策性商品住房，它主要通过政府的财政补贴来提高购买者的支付能力，从而达到解决低收入家庭住房问题的目的。在经济适用房管理机制中，补贴方式科学、有效与否，是影响其政策效果的重要因素。
一、我国经济适用房补贴方式的现状
经济适用房的补贴方式主要有“实物补贴”和“货币补贴”。“实物补贴”，即通过优惠政策降低经济适用房的销售价格来提高购买者的支付能力，其补贴需要房屋的成功销售才能最终得到落实，因此也叫做“人头补贴”。“货币补贴”也叫做“砖头补贴”，主要通过政府对中低收入阶层直接给予经济支持来达到政策目标。目前在我国实行的是“实物补贴”的方式，当前我国经济适用房的建设主要享受以下优惠政策：一是建设用地实行行政划拨，免除了土地出让金；二是建设和经营中的行政事业性收费减半征收；三是小区外基础设施建设费用完全由政府负担。我国通过这些政策来减少经济适用房的开发成本，进而降低其市场价格，对具备购买资格的中低收入者进行间接的经济支持。 具体流程如图1
二、实物补贴下存在的效率缺失的问题
在“砖头补贴”这种间接补贴方式下，政府首先通过一系列中间环节将财政补贴发放给开发商，再过渡到具备购买资格的消费者手中，而补贴效益在这些环节中会产生不可避免的磨损，并可能因一些违法现象的出现造成严重的流失。
(1)在工程建设中，部分开发商因利益的驱动会想方设法抬高名义成本，从而在受限制的利润率下提高实际利润额。所谓无奸不商，对于经济适用房的开发商来说，他们享有相关的政策优惠，所以经济适用房的开发本身就有一定的价格优势。加之政府相关部门对经济适用房开发商的选择不够透明公开。另外还由于经济适用房变异为商品房的可能性，以及开发商不高于3%利润的不可控性，使经济适用房在购买对象、用地位置、户型、质量等方面与
周边商品房相差无几，这无疑加强了经济适用房的整体竞争力，对其他房产商形成了打压，在同一市场下就出现了千米长龙排队挂号买经济适用房的盛况。而经济适用房的开发商对名义成本的调节又缺乏有效监管，使得在一定范围内开发商太高名义成本，从而在3%利润的范围内获得很大效益。
(2)在销售时，开发商利用自己相对于政府和低收入者的信息优势，设法提高实际销售价格。信息就是金钱，现在社会信息的获取是企业个人博弈的重要手段。而作为房产开发商，他们有更多的资源可以利用，与买房子尤其是低收入人群相比，往往优势明显。在政策调整、税费改革等诸多重要信息的来源中，开发商往往能掌握先手，从而在允许的范围内抬高实际销售价格。比如消费者买房过程中往往会被经销商在未来周边设施的建设如交通、生活、娱乐设施的建设所影响，而这些具有前瞻性的信息可能并不具有保障，但却切实有用可以影响消费者的购房选择，从而获得更多效益。
(3)在政府对居民实际收入审查不严的情况下，一些高收入群体利用自身的经济、政治等方面优势更容易地购买到了经济适用房，这就使财政补贴的流向出现了偏差，没有真正达到政策目标。真正有需要的人没有得到实处，而并非热切需要的人群却得到好处，这对于社会和谐提出了很大的挑战。财政补贴的偏移更是引起了一定时间内我们对于社会是否公平这一问题的讨论，可以说具有很大的现实意义。
(4)银行对经济适用住房的信贷投入不够，中低收入家庭贷款购房困难
资金问题是住宅建设的核心问题。经济适用住房开发建设需要金融信贷以及预售款项、住房抵押贷款的及时投入，资金到位与否对项目成败至关重要，其中银行信贷的支持更是重中之重。经济适用房的购买者绝大多数为中低收入家庭，其收入较少，要一次性付清购房款项有一定困难，只有向银行贷款。所以，经济适用住房的开发建设、销售与银行信贷的支持可以说是密切相关，两者相辅相成。然而尽管经济适用住房有政策上的优惠，但是这也不能保证所有的中低收入者都能顺利得到银行信贷的支持。这是因为：从银行的角度看，由于国家并没有对经济适用住房贷款实行指令性计划的约束，银行作为独立自主、自负盈亏的经济实体，从自身盈利与风险角度考虑，只有在绝对安全的情况下才会提供贷款；从消费信贷角度讲，经济适用住房的建筑用地为行政划拨，是不完全产权，银行要求借款人必须提供第三方担保，否则不予抵押贷款，而对于大多数中低收入者来说，他们本身的还贷能力相对较弱、违约风险较大，提供第三方担保也并不是一件容易的事。从目前的情况来看，制约银行对经济适用房信贷投入的原因还包括，经济适用住房位置偏远与公共设施的不配套，使中低收入家庭购房后难以解决其交通问题，一定程度上使经济适用房很难确保销路，因此，银行不愿给予贷款；住房货币化的补贴(如住房公积金)发放不能一次到位；中低收入家庭本身购房支付能力低、缺口大，也使得银行不愿进行信贷投入；一些地方政府对经济适用住房的行政干预过多，违背市场规律进行开发，造成其难以销售，也影响了银行对经济适用住房贷款的发放。
(5)“实物补贴”的是通过限定经济适用房的销售价格来将补贴一次性发放给购房者，使得补贴的分配不够灵活。一方面，随着经济的发展，购买了经济适用房的居民在未来几年内可能会有较大的收入增长，不再满足补贴要求，但目前这种静态的、一次性的补贴方式不能对其进行及时有效的调整。另一方面，在中低收入群体中，不同家庭的经济状况仍然存在差异，但在现行的补贴方式下，只有购买了经济适用房的家庭才能得到实际的补贴，得到补贴的多少也因所购房屋的价格、面积的不同而异，这就不能根据具体家庭的经济状况来给予
不同水平的补贴。
三、经济适用房制度的微观经济学模型分析
我国目前的住房补贴主要分为砖头补贴和人头补贴两种。经济适用房对于目标购买群体来说，也是一种砖头补贴的形式。因此，可以用微观经济模型对经济适用房政策进行分析。如图3-1设横轴X为消费住房的数量，纵轴Y为消费住房以外其它商品的数量U1、U2分别表示无差异曲线，它表示消费者对不同商品组合的满足程度，AB、A'B'、AB″即表示家庭预算线。AB线与较低效用的无差异曲线U1相切于E点，该点表示在既定的收入水平和均衡价格条件下，购买OX1的住房和OY1量的其它商品，消费者能获得最大的满足。AB″与U2相切于G点，A'B′与U2相切于H点，其含义与E点相同，并且U2的效用大于U1的效用。
假定政府没有实施经济适用房政策，在现有收入水平下，家庭预算线为AB，中低收入家庭购买住房的数量OX1。当政府对中低收入家庭提供经济适用房后，相当于降低了住房的价格，家庭预算线变为AB“；在住房以外的其他商品价格不变的条件下，中低收入家庭购买其他商品的数量没有变化，而购买住房的数量从OX1增加到OX3。这种变化主要是由于住房的价格效应引起预算线绕A点向外旋转，是替代效应和收入效应共同作用的结果。分析替代效应，可假设住房价格下降后，将中低收入家庭的货币收入减少到一定金额，使其在该收入条件下仍能维持原来的效用水平会有的购买情况，则AB”将平移到LN与较低的效用曲线U1相切于点F；这时，因无差异曲线U1上各点的效用均相同，住房消费由OX1增加到OX2，所以由于住房价格的下降而引起的对住房消费的增加即替代效应可表示为X1X2。由于G点表示住房价格下降后，货币收入和支出不变时中低收入家庭实际的购房量，所以从F到-G点可以设想为将中低收入家庭减少的收入退还，并且其消费偏好不变，则其
住房购买量将从OX2增加到OX3，即向中低收入家庭提供经济适用房所引起的收入效应是X2X3。从图中可以推导出政府对中低收入家庭的补贴额。假定住房以外的其他商品的价格不变，在家庭预算线为AB时，购房量为AY3；当政府为中低收入家庭提供经济适用房后，购买OX3住房量用其他商品表示为AY2，所以，中低收入家庭从政府得到的补贴用其他商品表示为AY3-AY2=Y3Y2。若政府实行“明补”，即直接向中低收入家庭提供现金补贴而不再提供实物补贴，在中低收入家庭的偏好及商品和住房价格不变的条件下，家庭预算线AB将向上平移，达到的效用只需与效用曲线U2相切，切点为H。此时政府对中低收入家庭的补贴用非住房商品表示为AA'，因AB与A'B'平行，所以AA'=CD（GX3与A'B'交于C点、与AB交于D点），而Y3Y2=GD，显然，GD＞CD，即要达到相同的效用U2，实物补贴额超过现金补贴额。所以在中低收入家庭的需求函数既定的情况下，达到相同的满足程度，砖头补贴与人头补贴相比效率较低。
四、解决实物补贴下效率缺失问题的对策 (1)发挥非政府组织的外部监督作用
正是由于对政府在一定程度上的的监管缺位，使得寻租行为得以广泛存在。因此，有必要在加强政府监督的同时发挥非政府组织的社会监督作用来规范经济适用房市场。“非政府组织”是不以利润追求为目的的组织，他们可以作为社会低收入群体的代表与政府与地产开发商之间进行平等的沟通。非政府组织利用其经验来影响政府住房政策，对决策者施加压力，并代表城市低收入者的权益发言，同时监督机构要严格审查经济适用房的销售，坚决制止部分高收入阶层违法投资、购买经济适用房的行为。
(2)吸引外资投资扩大经济适用房建设。
目前，我国经济适用房是由开发商承担建设和销售任务的。对于房地产开发商而言，在现有的融资渠道中，单一的资金来源势必增加开发商和银行的经营风险，因此在当今外资涌入中国需求利润的背景下，可以将外资引进经济适用房建设，作为战略投资者。
(2)短期内大力完善“砖头补贴”方式
配套制度的不健全使我国不可能马上实行“货币补贴”，目前“实物补贴”的方式仍有存在的必要性和合理性，因此在短期内，我国仍需要尽可能的健全和完善现行的经济适用房补贴方式，发挥其应有的功效。一是要清除经济适用房开发建设中的不合理收费，使其价格构成更为清晰合理；二是要设定合理的经济适用房退出机制,使的经济适用房市场流动起来；三是政府的各项制度一定要透明、公开，以维持市场的公平竞争。四是要明确界定中低收入阶层，适当缩小供应对象的范围，集中力量先解决收入水平更低、住房条件更差的家庭的居住问题，缓解当前经济适用房尖锐的供需矛盾。 3.逐步加强“人头补贴”的配套制度建设
从中长期来看，实行“货币补贴”方式是我国经济适用房改革的基本趋势，建立相关配套制度不仅是健全经济适用房制度的需要，同时也是发展房地产市场、完善政府职能的重要任务。居民财产收入审核机制是重要的配套制度之一，目前我国还没有一个权威的部门或专门的制度来判定家庭的财产状况和收入水平，因此需要加快这一机制的建立。同时也需要加强和完善对房地产市场的相关统计工作，取得真实的住房价格、建筑面积、市场租金等初步资料，并统计出切实有效的房地产指数、空置率等指标，从而指导经济适用房的补贴工作。
此外，税收制度、产权制度、住房二级市场的状况也直接或间接的影响到住房补贴的政策效果，需要逐步加以完善。
参考文献
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