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一、本项目可行性分析论证 （一）项目概况
荣县旭阳镇子同桥村原洗衣粉厂用地（以下简称“本项目”），地处旭阳镇 子同桥村境内，荣县城区东北部梧桐水（河流）西岸，目前距城区道路约800米。本项目用地为国有土地属性，面积约为2422.91平方米（合3.634亩）。原为旭阳镇洗衣粉制作工厂，后停产，厂房荒废。现为私人拥有土地使用权的国有土地，目前的用地性质为工业用地。
（二）土地合理利用，开发的必要性
本项目土地由旭阳镇人民政府以债务方式抵偿给业主（曹栋良）后，业主拥有完全的国有土地使用权。但破败的厂房，荒废的厂区已经不能作为正常的生产场所，且业主没有相应的工业企业生产项目，因交通不便，厂区招租可行性小。为盘活土地资产，有效利用现有土地资源，结合城乡环境整治，业主提出了“改变该土地性质为居住用地，开发建设商品住宅建筑小区”的设想。并委托我公司编制本项目的土地性质变更可行性论证报告，上报荣县规划行政主管部门及有关政府部门审议。
（三）与荣县城市总体规划空间布局的关系
荣县城市总体规划（在编）确定了城市的发展基本思路：“东扩、南拓，北部（旧城区）调整优化”。总体规划的路网中，北部环线从本项目的南侧东西向通过，即本项目用地处于总体规划确定的2030年用地布局的外围空间，而旧城区主要功能是城市居住生活区，因此，从城市环境角度分析，本项目作为工业用地保留在城市上游区域已不合理。为改善城市环境，本项目工业用地属性急需调整，优化，应积极鼓励业主“退二进三”，彻底改变荒废的现状，确保现有土地得到有效的利用。
（四）城乡环境整治是城乡统筹的必然趋势
目前，我国进入了快速城市化进程阶段以及全面城乡统筹发展阶段。城乡一体化，城乡环境综合整治优化是重要的内容。自贡市是四川省第一批城乡统筹试点城市之一。本项目地处城区上风上游城乡结合部，又紧邻梧桐水，本项目工业用地性质改变为居住用地后，建成宜居的住宅小区，既改善了该用地的环境状况，又有利促进附近周边区域小型加工坊、企业的“退二进三”步伐，对城市东北部环境改善起到推动作用，也有利于改善荣县大佛景区周边环境，促进荣县旅游业向好发展。
（五）荣县城乡基础设施建设加快
经有关部门证实：从城区道路至本项目的800余米泥结碎石村道将于年内动土改造成混凝土公路，彻底改善晴通雨阻、坑洼不平的现状，对本项目的开发创造了良好的交通条件。
包括自来水、燃气、通信管网基本已经覆盖本项目周边区域，本项目建成后，仅需将城区的自来水管网和燃气管网延伸800余米至本地块，即可满足本项目住宅小区的生活需要。 （六）本项目住宅小区开发前景
本项目用地为国有土地，若用地性质由工业用地变更为居住用地后，所开发住宅建筑具有合法的可销售的房屋产权证和国有土地使用证，而不是建筑在集体土地上的非法小产权房。经业主统计，有意向购买本住宅小区商品房的客户大约有40户。另外，本项目距城区仅800余米，地处城市上风上游，地近农村，西北部距双溪水库约2公里，且有公路通达。良好的生活空间，相对城区较低的房价，则是本项目住宅小区吸收城区及周边附近农村村民住宅购买客户的诱因。
二、本项目住宅小区规划设计方案论证
（一）《自贡市规划管理控制技术规定（2010）》要求概要
本项目地处荣县旧城区近郊区，属于“旧改区”建设项目。根据荣县城乡规划建设和住房保障局的规划管理要求，本项目的所有规划设计技术控制指标必须符合《自贡市规划管理控制技术规定（2010）》的要求。 1、建筑容量控制指标
本项目地处城区边缘，与近郊村落相融合，周边无服务农村的综合性日常生活物品商店，在本项目临街建设商住建
筑，即底层商业店铺，二楼以上为住宅单元建筑，为周边村民提供方便的日常购物场所。因此本项目用地性质属于“旧改区的商住与住宅混合用地”。 （1）建筑密度和绿地率
相关的规划技术控制指标则符合按照《自贡市规划管理控制技术规定（2010）》第三章第3.2条居住用地容量综合控制指标（表3-1）之规定：“二类住宅用地”中“兼容的商业及其他公共设施＞20%且＜50%”，在建筑形式上为“商住或商业等与住宅混合在同一宗地”，“总建筑密度≤35%,绿地率≥20%”。 （2）容积率
本项目容积率应该满足第三章第3.2条表3.2之规定：旧改区建筑层数小于7层，则住宅密度应≤30%，住宅容积率≤1.8。
2、建筑间距规划控制
本项目为多层建筑，按照《自贡市规划管理控制技术规定（2010）》第四章第4.3.1条表4-2之规定：旧改区多层住宅建筑大面控制间距为L=1.0H。 3、建筑退界规划控制
按照《自贡市规划管理控制技术规定（2010）》第五章第5.2条表5-1之规定：住宅建筑退让用地红线距离为建筑高度的0.5倍，正面最小距离为6.0m，端墙最小距离为4.0m。 4、建筑后退城市道路规划红线最小控制距离
按照《自贡市规划管理控制技术规定（2010）》第五章第5.2条表5-2之规定：本项目西侧临郊区同村公路，红线宽度10m，属于道路红线＜24m，且建筑高度＜24m区间，则按后退西侧10m道路红线3.0m控制。 5、停车泊位数控制指标
按照《自贡市规划管理控制技术规定（2010）》第十章第10.5条表10-1之规定：本项目属于荣县城市规划区外的用地，对应表10-1的“中心城区以外”控制指标，即停车位（辆/100m2）≥0.6。 （二）本项目的特殊性
本项目为东西向狭长地形，面积仅2422.91m2，属于临街带状小地块开发用地。在建筑密度、绿地率、容积率指标上有其特殊性。
根据甲方要求，本项目住宅小区为多层综合商住建筑和纯住宅建筑综合开发。临公路利用地形高差做底层商业店铺，第2～6层为住宅，东部布置纯多层住宅（5层）2个单元，既保证了住宅院落完整性，有利于物业和治安管理，又进一步利用了地形高差，加大土地资源的利用。 （三）本项目建设应满足以下控制指标
按照《自贡市规划管理控制技术规定（2010）》之规定，综合平衡本项目各项规划技术控制指标，确定本项目的规划技术控制指标为：
1、容积率控制：≤ 1.8。 2、绿地率控制：≥20%”。
3、建筑与建筑之间的距离控制：建筑大面最小间距按1:1控制，建筑山墙最小间距6m控制，建筑大面对建筑上墙时最小距离控制12米。
4、建筑与用地边界的距离控制：建筑山墙距离用地边线最小3m控制，建筑大面距离用地边界按最小9m控制，由于边界不规则，局部控制稍微小一点，但不低于6m。
5、建筑临道路距离控制：现状公路按照10m道路红线控制（其中车行道6m，人行道2m）。临现状公路一侧的建筑大面后退10m道路红线3m。 6、停车位：（辆/100m2）≥0.6。 （四）总平面布局方案
在满足技术规范前提下，按最大化利用土地布置总平面。在满足以上规划控制要求（尺寸控制）基础上，结合用地形状和周边建筑朝向，布置临公路商住楼（6层）一栋。利用地形高差商业店铺室内地坪标高与小区内部场地标高为3.9m，商业店铺层高为4.5m，2～6层为一梯四户住宅单元，直接从小区内部、商业店铺屋顶平台进入楼梯间。东侧布置一梯两户的5层单元式住宅共两个单元。
考虑到临公路商业店铺主面的整齐性，全部开间均为3.6m，并贯通至后部与住宅单元进深一致。 （五）基础设施布置 1、给水工程
本项目住宅小区给水管网从城区沿现有公路敷设DN150PVC管，再接入小区内部至各单元底层水表箱。 2、排水工程
按雨污分流制排水。雨水就近排入小区西部的农田中。生活污水经过两个化粪池处理后再用管道输送至城区污水管网中。
目前用地西南部有雨水、排污明沟至梧桐水，长约800米。该土地业主将自筹资金沿现有明沟敷设污水管道至城区污水管网，以确保下游农田生态水体环境部受污染。 3、燃气工程
沿现有公路从城区接入Ф89钢管，在小区入口附近设置燃气控制阀，再以Ф59钢管地埋敷设至小区内部各单元燃气表箱。
4、电讯、闭路系统
沿现有公路从城区接入电讯光缆、闭路光纤系统。 5、电力工程
从附近10kv农村电网中接入10kv线至小区入口门卫室东侧配电室和杆架油变，经降压为220v/380v后再以地埋线缆方式至各单元楼梯间分户电表箱。 （六）道路工程规划
小区西侧现状公路按道路红线10m控制，其中车道6m，人行道各2m。小区南侧在现有简易公路基础上改造拓宽为4m，小区入口开设在南侧，内部消防通道5m，并作为路边式停车场地。 规划共设停车位25个，其中地下停车库停车位5个。
（七）方案比选技术经济指标
规划技术经济指标一览表
序号 1 项 目 名 称 规划用地面积 总建筑面积 单 位 m m m m m % % 户 人 个 个 22222数 值 2422.91 4360.0 3952.0 408.0 848.0 35.0 1.80 25.0 40 140 25 22 2 其 中 住宅建筑面积 临街底层商业建筑面积 3 4 5 6 7 8 9 10 建筑基底面积 建筑密度 容积率 绿地率 居住户数 居住人口数 小汽车停车位 摩托车停车位 三、规划论证结论
通过以上可行性分析和方案设计论证，本项目土地性质变更为居住用地后，开发建设商品住宅小区是切实可行的。
本项目土地性质变更论证结论如下：
（一）土地性质变更
本项目用地可以由工业用地性质变更为居住用地。 （二）建议规划控制指标 1、建筑密度≤35%； 2、容积率≤1.8； 3、绿地率≥25%； 4、建筑限高≤24m；
5、居住建筑停车场（库）配置(中心城区以外) ≥0.6辆/100m2。 （三）建筑退让与间距
其余未详尽的规划技术控制指标，按照《自贡市规划管理技术规定（2010）》之规定和荣县规划行政主管部门的有关管理规定控制。