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表七 销售收入估算
销售项目 一层商铺 二层及以上商铺 酒店 车库 销售价格[元] 6000 4500 3500 1500 销售数量[m2] 3409.6 6722.8 9670.7 1045.0 销售收入 [万元] 2045.76 3025.26 3384.745 156.75 8612.52 收入合计 [万元] 以上是在项目的各项经济指标不变的前提之下，当商铺和门面的销售价格分别达到以上各价格段时项目整体销售收入状况的模拟。
6.4利润及投资利润概算
按5.5%计算销售税金及附加，按25%计算企业所得税
表八 万元 1 2 3 4 5 6 7 9 总销售收入 总投资估算 销售税金及附加 税前利润 企业所得税 总成本费用 税后利润 税后利润率 5.5% 25% 8612.52 4019.90 473.69 4118.93 1029.73 5523.32 3089.19 55.93% 6.5项目盈亏平衡分析
盈亏平衡分析是对投资项目在处于盈亏平衡时的经营状况进行分析，是投资项目基本方案中产销量、销售单价、固定成本总额及单位变成本诸因素与处于盈亏平衡状况时的产销量、销售单价、固定成本总额及单位边际成本之间的比较分析。以下为该项目的销售量的盈亏平衡分析。
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表九 项目投资估算（酒店） 万元 序号 一 二 三 四
表十 项目盈亏平衡表 （酒店） 单位：万元 销售总成本 投资收益 收益率 可售面销售均比例 销售收入 积（M2） 价（元） （%） （万元） （万元） （万元） （%） 9670.7 3500 10% 338.47 1655.66 -1317.18 -79.56% 9670.7 3500 20% 676.95 1754.24 -1077.29 -61.41% 9670.7 3500 30% 1015.42 1852.82 -837.39 -45.20% 9670.7 3500 40% 1353.90 1951.40 -597.50 -30.62% 9670.7 3500 50% 1692.37 2049.98 -357.61 -17.44% 9670.7 3500 60% 2030.85 2148.56 -117.71 -5.48% 9670.7 3500 65% 2200.08 2197.85 2.23 0.10% 9670.7 3500 70% 2369.32 2247.14 122.18 5.44% 9670.7 3500 80% 2707.80 2345.72 362.08 15.44% 9670.7 3500 90% 3046.27 2444.30 601.97 24.63% 9670.7 3500 100% 3384.75 2542.88 841.86 33.11% 酒店销售均价为3500元/m2时的保本销售率约为65%。即当销售率达到65%时，即可全部收回酒店的投资成本。酒店销售总面积的65%为保本销售量。
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项目名称 建安工程费用 工程建设其他费用 基本预备费 涨价预备费 合计 比例 5% 3% 总价 1644.02 278.30 96.12 57.67 2076.10 财务分析
表十一 项目投资估算（商业用房） 万元 序号 一 二 三 四
表十二 项目盈亏平衡表（商业用房） 单位：万元
销售总成本 投资收益 收益率 可售面销售均比例 销售收入 积（M2） 价（元） （%） （万元） （万元） （万元） （%） 10132.4 5005 10% 507.10 1605.55 -1098.45 -68.42% 10132.4 5005 20% 1014.20 1753.24 -739.04 -42.15% 10132.4 5005 30% 1521.31 1900.94 -379.63 -19.97% 10132.4 5005 40% 2028.41 2048.63 -20.22 -0.99% 10132.4 5005 45% 2281.96 2122.48 159.48 7.51% 10132.4 5005 50% 2535.51 2196.32 339.19 15.44% 10132.4 5005 60% 3042.61 2344.02 698.59 29.80% 10132.4 5005 70% 3549.71 2491.71 1058.00 42.46% 10132.4 5005 80% 4056.82 2639.41 1417.41 53.70% 10132.4 5005 90% 4563.92 2787.10 1776.82 63.75% 10132.4 5005 100% 5071.02 2934.79 2136.23 72.79% 商业用房销售均价为5005元/m2时的保本销售率约为45%。即当销售率达到45%时，即可全部商业用房收回投资成本。商业销售总面积的45%为保本销售量。
项目名称 建安工程费用 工程建设其他费用 基本预备费 涨价预备费 合计 比例 5% 3% 总价 1519.86 279.96 90.00 54.00 1943.81 6.6敏感性分析
假设项目的销售收入为8612.52万元，税后利润为3089.19万元，成本利润率为55.93％时，销售价格和开发成本变动对项目利润率的影响。
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6.6.1变动因素一
表十三 销售价格变动时对利润的影响 万元 指标 销售收入（万元） 开发成本 总成本费用 土地成本 税金及附加 所得税 利润 利润率 6.6.2变动因素二
表十四 开发成本变动时对利润的影响
指标 销售收入（万元） 开发成本（万元） 土地费用（万元） 税金及附加（万元） 所得税（万元） 利润（万元） 成本利润率 基准方案 开发成本变动（土地成本不变） -10% -5% 8612.52 3571.91 260.00 473.69 1076.73 3230.19 60.01% 5% 8612.52 3947.90 260.00 473.69 982.73 2948.20 52.05% 10% 8612.52 4135.89 260.00 473.69 935.74 2807.21 48.36% 基准方案 8612.52 3759.90 260.00 473.69 1029.73 3089.20 55.93% 销售价格变动（土地成本不变） -10% 7751.27 3759.90 260.00 426.32 826.26 2478.79 47.01% -5% 8181.89 3759.90 260.00 450.00 928.00 2783.99 51.58% 5% 9043.15 3759.90 260.00 497.37 1131.47 3394.40 60.09% 10% 9473.77 3759.90 260.00 521.06 1233.20 3699.61 64.07% 8612.52 8612.52 3759.90 3383.91 260.00 473.69 260.00 473.69 1029.73 1123.73 3089.20 3371.19 55.93% 64.32% 本项目分别就建设投资、销售价格两个主要因素，对项目静态投资回报率进行了单因素敏感性分析，分别取变化率为±5%和±10%。通过敏感性分析可以知道，项目投资收益率指标对影响因素的敏感性从小到大依次为：销售价格、建设总投资。本项目的投资收益率对价格和建设总投资的敏感性均较高，抗风险能力强，若能在保证销售率的前提下，降低建安成本，本项目的利润率将继续提高。说明项目的财务前景较为乐观，收益稳定。
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