loading第 五 章 房地产估价原则
一、单项选择题
1.下列关于房地产估价原则的表述中，错误的是（ ）。 A．独立、客观、公正原则属于普适性原则 B．合法原则属于一般性原则
C．最高最佳使用原则属于技术性原则 D．谨慎原则属于一般性原则
2.（ ）不仅是房地产估价的基本原则，而且可以说是房地产估价的最高行为准则，是房地产估价师的天职。 A．合法原则
B．独立、客观、公正 C．最高最佳原则 D．估价时点原则
3.在依法判定的使用权利方面，应以（ ）为依据。 A．相关合同
B．法律、法规、政策 C．使用管制
D．国家的价格政策
4.对被拆迁房屋的性质不能协商一致的，应当向（ ）申请确认。 A．开发商
B．房屋所在地居委会 C．法院
D．城市规划行政主管部门
5.某宗房地产规划用途为商业，现状为超市，年净收益为18万元，预计改为服装店后的年净收益为20万元，除此无其他更好的用途，则根据（ ）应按服装店用途进行估价。 A．合法原则
B．最高最佳使用原则 C．估价时点原则 D．替代原则
6.寻找最高最佳使用的方法，是先尽可能地设想出各种潜在的使用方法，然后按照下列（ ）方面依次筛选。
A．法律上的许可性、技术上的可能性、经济上的可行性、价值是否最大化 B．技术上的可能性、经济上的可行性、价值是否最大化、法律上的许可性 C．经济上的可行性、价值是否最大化、法律上的许可性、技术上的可能性 D．法律上的许可性、经济上的可行性、价值是否最大化、技术上的可能性
7.对于经济可行性检验时，只有预测未来的收入现值（ ）支出现值的使用方式才具有经济可行性，
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否则应被淘汰。 A．小于 B．大于 C．等于 D．无法确定
8.收益递减规律对于一宗土地来说，表现在对该宗土地的使用强度超过一定限度后，收益开始（ ）。 A．提高 B．下降 C．不变 D．无法确定
9.某房地产的土地面积为500㎡，建筑面积800㎡，建筑建设年度和外观均已陈旧，如果拆除重建，则测算拆迁费用为每平方米建筑面积320元，残值为每平方米60元，该宗房地产相对于空地的减价额为（ ）万元。 A．10.30 B．13.00 C．28.00 D．20.80
10.某宗房地产的建筑物的设计、施工和设备都非常先进，但坐落的土地位置较差，虽然该宗建筑物的重置价格较高，但该建筑物的实际价值（ ）重置价格。 A．高于 B．低于 C．等于 D．无法确定
11.适合原理是以房地产与其外部环境是否协调，来判定是否为最高最佳使用。它可以帮助我们确定（ ）。 A．最佳用途 B．最佳规模 C．最佳集约度 D．最佳使用
12.有甲、乙两宗权益、区位、面积、规划条件等相当的土地，甲土地为空地，乙土地上有一建筑物，但估价结果显示乙土地连同地上建筑物的价值低于甲土地的价值，这是由于（ ）。 A．该建筑物的价值低于拆除费用 B．该估价结果肯定有误
C．甲土地的价值高于乙土地的价值 D．不可能出现这种情况
13.当新房地产价值－拆除现有建筑物的必要支出及应得利润－建造新建筑物的必要支出及应得利润小于现有房地产价值时，应以（ ）为前提进行估价。 A．保持现状
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B．装饰装修改造 C．转换用途 D．重新利用
14.当新用途的房地产价值－改变用途的必要支出及应得利润大于现用途的房地产价值时应以（ ）为前提进行估价。 A．保持现状 B．装饰装修改造 C．转换用途 D．重新利用
15.当现状房地产的价值小于新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额时，应以（ ）进行估价。 A．保持现状前提 B．装修改造前提 C．转换用途前提 D．重新利用前提
16.估价通常是求取估价对象在某个特定时间上的价值，它必须根据（ ）来确定。 A．估价对象 B．估价目的 C．估价程序 D．估价原则
17.城市房屋拆迁补偿估价中，实行房产权调换且所调换房屋为期房的，为结清产权调换的差价而对该期房价进行估价，则（ ）。
A．估价时点为未来，估价对象为未来状况 B．估价时点与房地产状况均为现在
C．估价时点为现在，估价对象为未来状况 D．估价时点为现在，估价对象为过去状况
18.房地产损害赔偿和保险理赔案件中，通常估价时点为（ ），估价对象为（ ）状况 A．现在，历史 B．现在，现在 C．历史，现在 D．未来，现在
19.在城市房屋拆迁中，估价时点应当与评估被拆迁房屋的房地产市场价格的估价时点一致，一般为（ ）。
A．房屋拆迁实施之日起15日 B．房屋拆迁许可证颁发之日 C．房屋拆迁申请递请之日 D．房屋拆迁完毕之日
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20.在城市房屋拆迁中，评估期房的价值应以（ ）为准。 A．以拆迁人与被拆迁人在拆迁安置补偿协议中的约定 B．房屋的实际状况 C．评估人员的专业判断 D．评估人员的现场勘察结果
21.替代原则要求房地产估价结果不得不合理偏离（ ）在同等条件下的正常价格。 A．同一城市房地产 B．同样用途房地产 C．相同房地产 D．类似房地产
22.房地产估价中，遵循独立、客观、公正原则的核心是估价机构和估价人员应当站在（ ）的立场上，评估出一个对各方当事人来说都是公平合理的价值。（2005年试题） A．委托人
B．估价报告预期使用者 C．管理部门 D．中立
23.回顾性房地产估价，其估价对象状况和房地产市场状况常见的关系是（ ）。（2005年试题） A．估价对象状况为过去，房地产市场状况为现在 B．估价对象状况为现在，房地产市场状况为现在 C．估价对象状况为过去，房地产市场状况为过去 D．估价对象状况为现在，房地产市场状况为过去
24.城市房屋拆迁补偿估价中，实行房产权调换且所调换房屋为期房的，为结清产权调换的差价而对该期房价进行估价，则（ ）。（2004年试题） A．估价时点为未来，估价对象为未来状况 B．估价时点与房地产状况均为现在
C．估价时点为现在，估价对象为未来状况 D．估价时点为现在，估价对象为过去状况
25.如果某房地产现状价值大于新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额，则应以（ ）进行估价。（2003年试题） A．保持现状前提 B．装修改造前提 C．转换用途前提 D．重新利用前提
26.运用收益法评估房地产价值时，要求利用与估价对象所在区域相同或相似房地产的客观收益来推算估价对象预期收益，这主要是依据房地产估价中的（ ）。（2003年试题） A．合法原则
B．最高最佳使用原则
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