loading“枫林绿洲住宅小区项目集合资金信托计划”投资价值分析报告
[湖南金证投资咨询顾问有限公司]
重点工程项目的投资亮点
重要提示：
本投资价值分析报告中的论述系根据湖南省信托投资有限责任公司提供的有关资料，以及我们收集的相关信息资料和对房地产与信托的专项研究的基础上，本着力求客观、严谨、公正的原则撰写而成。本报告的分析结论仅代表研究人员的个人观点，不构成任何实质性投资建议，投资者据此做出任何投资决策，风险自负。
投资要点：
1、我国五大消费热点行业之一，发展势头持续稳健增长。 2、区域市场销售前景明显看好，投资增速位居全国第三。 3、省市重点工程项目定位准确，获政府支持和政策优惠。 4、项目公司主要股东优势互补，专业化规范化追求卓越。 5、信托机构实力雄厚鼎力支持，金融创新开拓信托融资。 6、收益高风险低周期短的特点，打造信托计划经典产品。
一、行业分析——五大消费热点之一、持续稳健增长
（一）我国2002年房地产行业回顾——投资、开发、销售齐头并进
根据权威数据，房地产依然是2003年保持高速增长的五大热点行业之一。即使在“泡沫论”质疑盛行的2002年下半年，也依然连续4个月保持稳定增长的态势。 截止2002年10月份，全国商品房竣工面积13464万平方米，同比增长27.5%，
比上年同期提高8.8个百分点。其中，商品住宅竣工面积达到11362万平方米，同比增长28.4%。 1、销售方面：
2002年年初商品房销售比较平缓，下半年以后增速明显加快，商品房销售价格稳中趋升。1-10月份，全国累计销售商品房12976万平方米，同比增长27.6%。商品房平均销售价格为2357元/平方米，增长6.1%。其中，商品住宅销售价格为2216元/平方米，同比增长6.1%，个人购房达到了创记录的93%。2002年前10个月，土地开发面积仍然保持较快增长。1-10月份，全国完成土地开发面积8847万平方米，同比增长4.8%。其中，东部地区土地开发面积达到5672万平方米，同比增长36.3%。
2002年1--10月份，全国新开工面积30958万平方米，同比增长19.6%，增幅比上年同期减少15.3个百分点。 2、房地产开发、投资方面：
2002年1-10月份，全国完成房地产投资5588亿元，同比增长29.8%，增幅比上年同期减少1.4个百分点。其中，商品住宅投资为3972亿元，同比增长32.5%，增幅比上年同期增加0.6个百分点。 3、重大政策方面：
2002年国家国土资源部出台的《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，在土地、产权制度的确定和相关法律法规的制定及制度建设方面带来新的变革，加大了国土资源部门对土地市场的调控力度，促进建设用地集约利用，同时活跃了二级市场与一级市场交易与竞争，避免了为获取临时和短期的土地收益而擅自占用、交易土地和低效率使用土地的情况，实现了与城市化进程的相互协调，有利于从源头上防止土地批租领域中的不正之风和腐败行为。同时，这一政策的实施，对保证土地使用权转让收益成为各地政府重要财政收入和推进房地产企业集约化经营进程等方面将产生重大影响。
随着我国经济体制向市场经济转型过程的深化和房地产业的发展，土地使用权转让收益已经成为地方政府财政收入新的来源，尽管目前在总收入中所占的比例一般不超过3%（目前香港每年新卖土地收益和已卖土地使用费已经占香港特区当年收入的10%-15%），但随着对土地需求大幅攀升和政府对土地价值更深入
的理解，预计这一比例将逐步提高。
事实证明，宝贵的土地资源只有利用市场化的方式才能向少数有资金实力进行大规模土地储备、有专业能力实施大规模开发和管理、有品牌保持市场销售份额的企业集中。
1990—2002年住宅销售面积及个人购房比例
香港特区土地收入状况
（二）我国2003年房地产行业展望——强大的需求继续刺激投资增长 1、背景分析：
从我国人民改善居住水平的实际需求增长、发达国家城市化进程对住宅产业带动的经验以及世界范围内经济发展水平与住宅产业的相关性来看，我国房地产都还有着较大的成长空间，只要完善房地产开发过程的规范管理，处理好高中低档商品房产品结构之间的关系，那么现阶段出现“房地产泡沫”的可能性就不大。随着中心城市房地产更多地向城市周边地区发展和中小城市的房地产逐步兴起，各地城市房地产平均销售价格将在平稳基础上略有下调。考虑到商品房的价格弹性水平，中国2003年商品房销售总金额增长的幅度将在25%左右的水平。 2、特点分析
我国房地产市场正从对居住数量面积的追求向数量质量并举转变。“十五”期间，预计全国城乡将竣工住房57亿㎡（其中城镇27亿㎡），届时，城镇人均住房建筑面积将达到23㎡，农村人均住房面积将达到25㎡，砖混结构的住房比重将达到80%以上；基本实现平均每户有一套功能相对齐全、综合质量较高的住房。根据世界各国房地产行业数据，在人均住房面积达到30.5㎡之前，住房需求会持续旺盛，而我国预计2015年实现城镇居民人均住房建筑面积30㎡，按照目前我国城镇人口3.89亿，就需增加住房近40亿㎡。
在户均面积达到80㎡后，按照发达国家的经验，房地产进入以品质提高为主的平稳增长阶段。从我国居民现有居住条件看，存在着每户套面积较小（见图
4）、住房设施不齐全（配备卫生设施的仅占50%、有煤气天然气配套的占20%）、房屋结构较差（框架结构仅占14%）、居住环境不理想（绿化率仅为5%）等问题，和经济发达国家的居住质量相比还有很大的差距，这都需要在未来新商品房的开发中不断改善，另外随着生活水平的提高和人口流动性的加快，城郊和异地“二次购房”的普及，也会扩大对住宅消费需求，以实现人居生活的舒适性、健康性和文化性。 3、数据分析
根据世界银行研究报告，住宅需求与人均GDP水平有着非常紧密的相关性。一国住宅产业在人均GDP300美元时开始起步；至1300美元时，进入稳定的快速增长期。2002年，我国人均GDP约为963美元，“十五”经济发展战略目标完成后，届时我国人均GDP将达到1500美元，同时按照世界银行提供的住宅建设增长的峰值也是1500美元，因此我国住房总体需求在一定时期内还处于增长阶段。 4、政策分析
同时，目前低利率政策环境有利于房地产消费增长和企业经营业绩的提高，从2002年2月21日起，人民银行开始降低金融机构人民币存、贷款利率。这极大地促进了普通居民的住宅消费，同时也为负债率普遍达到60%的房地产企业改善了经营环境，实现财务费用和开发成本的降低，实现销售收入的提高，并推动开发商对不同住宅产品的结构比例作出调整。 5、相关分析
城市化进程与房地产业互相推动发展。从世界各国经济发展的总体状况所得到的资料分析，根据人均GDP增长水平，“十五”期间我国将进入城市化水平达到40%到60%的加速扩张阶段。
房地产业作为中国国民经济的先导性和基础性产业，该行业的增长对整体经济增长的拉动作用已经为各界所公认，随着房地产增加值在GDP中的比重稳步上升，整体房地产投资规模短期出现波动就有可能对宏观经济产生重要影响，与需求增长不相匹配的投资增长过快或者过慢都会引起相关产业的连锁反应。2002年上半年房地产投资同比增长32.1%，马上使土地开发面积同比增长89.9%，商品房空臵率提高14.1%，由此立刻引发了各方对房地产“是否出现泡沫”的强烈关注。因此只有严格按照国家在“十五计划”中对房地产制定的总体发展规划，房地产企