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一、本章考情分析及本讲考点
本章是重点章。本章在近8年考试中客观题所占分值为9．4分，高于平均值。有3个一级考点和6个二级考点。有两类计算型客观题：线性盈亏平衡分析的计算和概率分析中的期望值法。在2011年出过一道12分的计算题。
本讲考点
1．【房地产开发项目和置业投资项目的主要不确定性因素】。二级考点。2016年、2014年考点，2011~2008年考点。详见下表。
开发项目的不确定因素（八类） 1 土地费用（房地产开发项目最大一笔开发成本） 2 建筑安装工程费 总额比例） 租售价格（影响开发利润的重要、敏感的不确定性因3 素） 4 开发期与租售期 5 容积率及有关设计参数 “租售价格”类同，教材没有详细介绍） 资本化率（主要用在将未来净收益一步转化为开发完6 成后价值，资本化率性质上等同于报酬率、收益率） 占总面积之比，教材没有详细介绍） 贷款利率（与开发项目的不确定因素－7 贷款利率 “贷款利率”类同，教材没有详细介绍） 8 资本金或借贷资金所占比例 2．【不确定性因素的相互作用】。2012年考点。
3．【线性盈亏平衡分析的计算】。二级考点。2015~2013年、2010年考点。本章计算型客观题之一。项目盈亏平衡分析属于不确定性分析的一种。对于一个投资项目而言，随着产销量的变化，盈利与亏损之间一般至少有一个转折点，我们称这种转折点为盈亏平衡点，在这一点上，销售收入和总成本费用相等，既不亏损也不盈利。盈亏平衡分析就是要找出项目方案的盈亏平衡点。对于“线性盈亏平衡分析的计算”，教材只讲了盈亏平衡点是保本点而不是临界点，是利润为零的点而不是达到最低利润或收益水平的点；其实盈亏平衡分析不只有保本点分析还有临界点分析。这一点后面还要讲到。
有效面积系数（指可供出租或经营面积运营费用 租金水平（与开发项目的不确定因素－空置率（史记：还应考虑收租损失率） 置业投资项目的不确定因素（七类） 购买价格 权益投资比率（资本金占初始资本投资模板资料 资源共享
4．【房地产投资项目盈亏平衡分析】。一级考点。2016~2011年、2009年、2007年、2006年考点。房地产投资项目盈亏平衡分析具体包括最低租售价格分析、最低租售数量分析、最高土地取得价格、最高工程费用、最高购买价格、最高运营费用和多因素临界点组合。这些分析内容其实也分临界点分析和保本点分析，教材只分析了临界状况，详见下表： 序号 大类 小类 内涵 租金和售价，是房地产项目最主要的不确定性因素，最低售价是指开发项目的房屋售价下降到预定可接受最低盈利时的价格，房屋售价低最低租售价格与预测租1 收入类项收入类项目能承受的收入越低，说明其抗风险能2 力越强。 最低租最低租于这一价格时，开发项目的盈利将不能满足预售价格之间差距越大，租金下降到预定可接受最低盈利时的水平，房风险的能力越强。 屋租金低于这一水平时，开发投资项目的盈利将不能满足预定的要求。（临界状况下） 最低销售量和最低出租率，也是房地产项目最主要的不确定性因素，最低销售量是指在预定的房屋售价条件下，要达到预定的最低盈利，定的房屋租金水平下，要达到预期的最低盈利，所必须达到的出租率水平。（临界状况下） 最高土3 地取得价格 成本类项目（四项）。4 成本类项目能承受成本越高，说明其抗风险能力5 越强 最高购买价格 最高运6 营费用比率 房地产置业投资项目的最高购买价格是指在这样的购买价格水平下，项目投资刚好满足投资者的收益目标要求。（临界状况下） 最高工程费用 售数量 所必须达到的销售量。最低出租率，是指在预最低销售量与可供销售数量之间的差距越大，最低出租率的值越低，说明房地产项目抗市场风险的能力越强。 最高土地取得价格与实最高土地取得价格是指开发项目销售额和其他际估测的土地取得价格费用不变条件下，保持满足预期收益水平，所之间差距越大，开发项能承受的最高土地取得价格。（临界状况下） 目承受土地取得价格风险的能力越强。 最高工程费用与预测可最高工程费用是指在预定销售额下，要满足预能的工程费用之间差距期的开发项目收益要求，所能承受的最高工程越大，说明开发项目承费用。（临界状况下） 受工程费用增加风险的能力越大。 最高购买价格高出实际购买价格的数额越大，说明该置业投资项目抵抗风险的能力越强 目（两项）。售价格 定的要求；最低租金是指开发投资项目的房屋说明房地产项目抗市场说明 运营费用比率是指投资性物业中运营费用支出最高运营费用比率越占毛租金收入的比率。（史记：理论教材的运高，说明投资项目抵抗营费用比率是运营费用占有效毛收入的比率，风险的能力越强。 模板资料 资源共享
其中，有效毛收入＝有效毛租金收入＋其他收入，个人倾向于理论教材的说法更准确） 【记忆小窍门】最低收入类指标与预测值之间差距越大，最高成本类指标与预测值之间差距越大，说明抗风险能力越强，反之则说明抗风险能力越弱。
5．【敏感性分析】。二级考点。2016年、2015年、2012年、2008年考点。属于不确定性分析的一种，包括敏感性分析的概念、单因素与多因素敏感性分析的区别及具体应用。
敏感性分析是为进一步进行风险分析（如概率分析）提供依据（教材上“敏感性分析是为进一步进行不确定性分析（如概率分析）提供依据”说法是值得商榷的，因为概率分析属于风险分析而不属于不确定性分析，盈亏平衡分析和敏感性分析才属于不确定分析）。
单因素敏感性分析的各因素之间相互独立，然后每次只考察一项不确定性因素的变化而其他不确定性因素保持不变；多因素敏感性分析须进一步假定同时变动的几个因素都是相互独立的，且各因素发生变化的概率相同。
6．【敏感性分析的“三项预测值”法】。2003年考点。 二、内容讲解
第七章 风险分析与决策 第一节 房地产投资项目不确定性分析
房地产投资项目不确定性分析（史记：包含房地产开发项目和房地产置业投资项目两种），是分析不确定性因素对项目可能造成的影响，并进而分析可能出现的风险。不确定性分析是房地产投资项目财务评价的重要组成部分，对项目的投资决策成败有着重要的影响。房房地产投资项目不确定性分析，可以帮助投资者根据项目投资风险的大小和特点，确定合理的投资收益率水平，提出控制风险的方案，有重点地加强对投资风险的防范和控制。
一、房地产开发项目的主要不确定性因素（7项）
对于房地产开发项目而言，涉及的主要不确定性因素有：土地费用、建筑安装工程费、租售价格、开发期与租售期、建筑容积率及有关设计参数、资本化率、贷款利率等。这些因素对房地产开发项目财务评价的结果影响很大。
（一）土地费用（史记：是房地产开发项目最大一笔开发成本）
土地费用是房地产开发项目评估中一个重要的计算参数。在进行项目评估时如果开发商还没有购买土地使用权，土地费用往往是一个未知数。因此通常要参照近期土地成交的案例，通过市场比较或
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