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营改增后房地产开发企业的税收筹划
作者：廖春连
来源：《商情》2017年第42期
[摘要]房地产开发和其他行业不同，是涉及税种最多的一个行业，因此如何管理和控制企业的税收成本成为财务人员工作中的重要任务。随着营改增全面推开，房地产企业开始缴纳增值税，鉴于目前房地产价格的大幅上涨，土地增值税以及销售开发房产的增值税数额都比较大。因此营改增之后房地产开发企业的税收筹划就成了迫在眉睫的财务管理问题。根据销售不动产增值税的纳税原理，房地产开发企业可以在税基、抵扣金额、适应税率等角度展开纳税筹划，最关键的是计算不同情况下的临界点。 [关键词]税收筹划 增值税 土地增值税 1、房地产开发企业纳税筹划的必要性
我国自1998年实现住房市场货币化后，房地产业迎来了良好的发展契机。据调查在1998年之后房地产业每年对GDP增长所做的贡献都在一个百分点以上，由其带动上下游产业的发展更是不可估量。近年来，在全国政府财政收入中，房地产相关的各种税收（房地产营业税、企业所得税、契税、房产税、土地增值税等）加上土地出让金收入占比高达45%，2016年仍在30%以上（由于营改增的影响，该比例存在低估），可见房地产对政府财政收入构成了重要支撑。
房地产企业同生产型和流通型企业不同，其财税管理的核心在项目管理上，从收入确认、成本归集、项目划分均离不开项目开发。项目开发一般分为项目前期、项目建设、项目销售、物业导入等几个阶段。房地产开发企业销售的是一种特殊商品一商品房，在税法归集中属于不动产，在不同的开发阶段涉及不同税种。项目前期取得土地涉及契税，项目建设期涉及土地使用税、合同印花税，项目销售涉及增值税（2016年5月1日前为营业税），土地增值税、企业所得税预缴，项目完工交付物业后涉及土地增值税清算、企业所得税完工结转、房产税，以及在项目运营过程中的个人所得税以及各种合同的印花税，涉及的主要税种有八种，这在所有行业中是最为独特的，尤其是土地增值税和企业所得税的组合，造成房地产企业总体税负偏高。因此房地产开发企业税收筹划的重点在土地增值税和企业所得税。
由于房地产业属于资金密集型企业，对资金要求高，投资回报率高，很多企业对项目成本管理上以资金管理和成本管理为重点，对税收成本管理根本没有重视，往往都到最后环节项目结算和土增值税清算才发现涉税问题和风险，因此在项目开发前期进行税收筹划，合理合法避税成为房地产开发企业财税管理的重要内容。 2、营改增之后房地产开发企业税收筹划思路